海南省住建厅草拟文件：业主大会可自行管理维修资金

　　根据《海南经济特区物业管理条例》规定，日前，省住建厅草拟了《海南省商品住宅专项维修资金管理办法》《海南省业主大会和业主委员会指导规则》《管理规约(示范文本)》《业主大会议事规则(示范文本》《物业服务合同(示范文本)》《物业管理区域内装饰装修承诺书(示范文本)》(征求意见稿)等规范性文件和示范文本，现向社会各界征求意见，如有异议可在10月30日前将相关修改意见以书面形式报该厅房地产市场监管处。

　　1 维修资金该交多少

　　草拟的《海南省商品住宅专项维修资金管理办法》(以下简称“办法”)中对维修资金的交存、使用和监督都做了详细规定。

　　业主按照其拥有的房屋建筑面积交存维修资金。业主每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%至8%。具体由省人民政府住房和城乡建设主管部门根据本省实际情况，合理确定、公布，并适时调整。

　　业主大会成立前

　　维修资金由物业所在市、县物业管理主管部门设立的管理机构代管。

　　业主大会成立后

　　业主大会决定自行管理维修资金的，应当就维修资金自行管理决议等事项进行表决，并公示不少于10天。

　　表决通过后，业主委员会书面通知管理机构。符合规定的，管理机构自收到通知之日起15日内，将物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

　　一个业主大会只能开立一个维修资金专户。业主委员会不得擅自变更维修资金开户银行。

　　2 建设业主共同决策电子平台

　　《办法》提出，管理机构应充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。

　　管理机构应当建立健全维修资金信息管理系统，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，开辟方便快捷的查询渠道，切实保障业主维修资金的知情权和监督权。

　　维修资金怎么使用？

　　住宅共用部位

　　●屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

　　●楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

　　●楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

　　●外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

　　●公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

　　●公共区域门窗破损的；

　　●住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

　　共用设施设备

　　●电梯及主要部件的维修或者更换；

　　●避雷设施不能满足安全要求的；

　　●监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

　　●楼内排水(排污)设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

　　●配电设备及电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的，但依法或者合同约定应当由供电企业承担的除外；

　　●水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者合同约定应当由供水企业承担的除外；

　　●住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

　　应急维修怎样申请？

　　物业服务企业、业主委员会或者相关业主向管理机构提交下列申请材料：

　　1、具有专业资质单位出具的检测报告、鉴定意见书；

　　2、由工程造价咨询机构审定的维修和更新、改造预算费用；

　　3、与维修单位签订的协议书；

　　4、维修资金列支范围的业主名单及维修资金分摊清册；

　　5、法律、法规和管理机构规定的其他材料。

　　管理机构收到申请后立即组织相关单位现场勘察，经勘察确需紧急维修的，管理机构立即通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织应急维修，管理机构按照核实的维修费用70%划转到维修单位。维修资金已划转业主大会自行管理的，业主委员会按照核实的维修费用70%划转到维修单位；

　　维修项目竣工后，管理机构、业主委员会应当将维修和更新、改造项目情况、工程验收报告、工程决算审核结果、相关业主分摊情况在物业管理区域内公示7日，公示期满后，管理机构、业主委员会按照第二十三条(十)规定将维修费用余款划转到维修单位。

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