房客提前退租 押金起纠纷 该不该退?退多少?

　　租房说法

　　冬天来了，来海南过冬的老人越来越多。老两口租个小房，来年天暖了再回去，这是不少人的选择。

　　实习季到了，往返远在郊区的大学城太费时间，选择在市区租个房子过渡一下，也是很多学生的一个考虑。

　　租房是双方的选择。租个合适的房子不容易，租房子如果租出官司来，那对房东和租房者来说，都是耗时、耗费心力的一件事。希望以下的案例，能够给大家带来一些启示，避免双方对簿公堂。□南国都市报记者何慧蓉通讯员 毛雨佳 蔡莉

　　提前退租没提前通知房东

　　法院判决押金中抵扣租金

　　2015年3月中旬，小星在海口龙昆北路租了一个房子，每月1300元，租期一年，里面有家具家电，这个房子是通过熟人介绍租的，小星最初还是觉得不错。可是3个多月后，小星却愤怒地找到了房东陈文高。“一个月的水电费高达五六百块钱，这怎么可能?”小星说，连续3个月高得离谱的水电费让她起疑，她查看之下却发现，她的房子与隔壁的水电是连在一起的，她的是总表，住在隔壁的房东陈文高用的是分表。小星找到陈文高，要求一人付一半，但陈文高不承认在用水电，双方协商未果。“我直接把他的分表断了。”小星的行为让陈文高也很不高兴，他多次断了小星的总闸。

　　两人矛盾再度升级。“他停了我的水电，我都没办法住了。”小星说。“她弄坏了我家里的门、空调、冰柜、床等。”陈文高说。在闹僵的情况下，小星在去年7月中旬搬了出去，陈文高没把押金退给她。在讨要未果的情况下，小星将陈文高起诉到了海口龙华区法院，要求退还其租房押金5200元。陈文高不愿意退还押金，称小星搬家之前没有告诉他，而根据双方的合同约定租房期为1年，租房不到一年不退还押金。

　　海口龙华区法院审理查明，双方签订的合同约定，如提前退房要2个月通知对方，找到房客，由房客付押金等。房屋设备清单上注明有一台洗衣机。小星在搬走前，已经提前支付了一个月租金1300元。至于小星所称的陈文高用她水电，陈文高所述的小星弄坏房屋设备，均因没有相应证据，法院未予采信。

　　龙华区法院审理认为，小星在7月中旬搬出涉案房屋，应支付7月份的租金。根据双方的《房屋租赁合同》约定，如原告(小星)提前退房，应提前2个月通知被告(陈文高)。但是，小星在退房时，未能提前两个月通知陈文高，应承担相应的违约责任，向陈文高支付2个月的租金。据此，龙华法院判决，在扣除两个月租金后，陈文高应返还小星押金2600元，驳回小星的其他诉讼请求。

　　律师说法

　　租期6个月以上未签订书面合同视为不定期租赁

　　房东在合理期限前通知不违约

　　租房时，为了防止房客提前退租，或者对房屋及家电家具等的损坏，房东基本上会要求交押金。可是，最后引起纠纷的，大多也是因为房东不退押金。

　　押金该不该退?该退多少?房客与房东对簿公堂时，这总是争论焦点。对此，海南瑞来律师事务所律师魏道言表示，这主要看租赁双方的合同约定，以及当事人是否构成违约。租赁合同的签订很重要。法院会根据双方的合同约定及违约情况判定押金是否退还以及退还多少。

　　魏道言分析道，这两个案件中，小星在没有通知陈文高的情况下就提前搬走，未按照合同约定提前两个月通知，构成违约，且小星没有提供相应的证据证明陈文高存在违约。那么，依照双方的合同约定，小星应向陈文高赔偿未提前两个月通知的房租损失，龙华法院的判决结果有事实和法律依据。在吴燕与陈锋的房屋租赁合同纠纷案中，两人只在2013年7月签订书面的《房屋租赁合同》，之后就没有签订书面合同，根据我国《合同法》规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”陈锋在2015年10月通知吴燕搬离，应视为在合理期限内通知了承租人。吴燕提前搬离承租房屋，视为对陈锋解除合同的认可，双方都不构成违约。双方只需依据公平原则，结清交付房屋前的租金、水电、物业等费用即可，龙华法院的判决合法、合理。

　　律师提示

　　租赁合同上应明确

　　家电家具状况及赔偿责任

　　这两个案件中，在退还押金的问题上，都牵扯到了家具及房屋损坏的问题。魏道言律师表示，陈文高所称的房屋设备损坏，因两人在房屋设备清单上只注明有一台洗衣机，陈文高也没有证据证明其房屋损坏的种类及金额，因此法院不予支持。陈锋提出的防盗门、房门等的损坏，也因双方在最初合同中未约定房屋租赁状态，陈锋单方作出的维修也没得到吴燕的认可。

　　魏道言律师提醒，为了减少租房纠纷，避免不必要的麻烦，出租房屋时，租客和房东双方应就房屋装修情况和家具家电明细作出相关约定，最好是采用列清单的方式经双方签字确认，如未做特别约定，家电家具应该是包含在租赁房屋范围内的，房东应负责维护检修，但因租客人为损坏的，租客应当赔偿，至于丢失的家具家电，租客也应赔偿。在签订房屋租赁合同时，除了要约定清楚双方的权利义务、违约责任等常规内容外，最好标注房屋本身的状况、家电家具等清单，以及新旧程度等。(涉案人物均为化名)

　　房东要卖房她退租

　　法院判决房东返还租金押金

　　吴燕通过中介，花了600多元的咨询费租下陈锋的房屋。陈锋人在重庆，常年不在海口，便将位于海口金贸西路的房子交给中介帮忙出租。2013年7月，吴燕通过房产中介公司看中了陈锋的房子，并与陈锋签订租房合同，每月租金2100元，一次付清一年租金。吴燕还交了5000元的押金。住了一年之后，吴燕对该房子还算满意，便与人在外省的陈锋协商，又住了一年，租金也减到了2000元每月，每半年一付。

　　就这样双方通过电话、微信等联系，吴燕一直租住在陈锋的房子里。2015年国庆期间，陈锋打电话给吴燕，说自己要回来小住一个月，并打算将房子卖了，让吴燕找地方搬。虽然陈锋并没有催着她赶紧搬家，但吴燕当时大腹便便，为了生孩子和坐月子方便，吴燕决定提前搬走。2015年11月中旬，吴燕与他人签订了租房合同，之后搬走。2015年12月22日，人不在海口的陈锋委托朋友从吴燕处拿回了房门的钥匙。

　　两天后，陈锋从重庆飞到海南，并在回来后对房子进行了整修，花费近五千元。陈锋表示，这些钱应该从保证金中扣除。于是，因为房屋维修及退押金的事情，吴燕和陈锋起了争执，吴燕在今年上半年将陈锋起诉到了海口龙华区法院。

　　吴燕说，陈锋提前让其搬家，构成违约，应双倍返还其保证金，退还多交的租金、利息，以及中介咨询服务费。陈锋则否认自己违约，并表示是吴燕自己提前搬家，构成违约，且还造成自己的防盗门、房门、衣柜损坏，下水道堵塞，屋内污水横流，应承担近五千元的维修费。

　　龙华法院认为，吴燕与陈锋只在承租的第一年签订书面的租赁合同，之后转为不定期租赁，陈锋在提前电话通知的情况下，可以解除合同。吴燕自行搬离承租房屋，应视为其对陈锋解除合同的认可，陈锋没有违约。吴燕在2015年12月22日交还钥匙，在此之前应支付租金、物业费、水电费等。至于陈锋提出单方维修费用，因没有吴燕确认，且在最初合同中也未约定房屋租赁状态，法院未予采信。海口龙华区法院作出判决，陈锋返还吴燕租金、押金共计5200多元，驳回吴燕其他诉讼请求。

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