河北4A级景区旁炸山建别墅 业主非富即贵名人多

    河北涞水“青青小镇”1-6期全景图，上百栋别墅组成的别墅群依山而建。部分山体被炸平，准备建起联排双拼别墅。摄影/新京报记者大路

    “青青小镇”4A级景区旁炸山建别墅

    涞水县“一渡青青小镇”建起山地别墅群；国土资源部禁止别墅用地13年，专家称，部分开发商以整体报批规避法规红线

    “放炮喽！现在开始爆破。”对面千米左右的山坡上，都能感受到爆破的震动。

    这是11月9日，河北保定涞水县“世茂·一渡青青小镇”的施工现场。

    工地内正准备炸掉原有石山，依山建起联排别墅。

    事实上，国土资源部停止别墅用地供应的禁令已经下达了近13年之久，但别墅并未绝迹。该项目公示的二期预售许可证显示，项目均为独栋建筑，达50套。涞水县城乡规划局出示的“关于该项目信息公开的情况说明”显示：该项目规划方案为总体设计，分期实施。“那不是任何风景区，那从来就不是批的别墅。”涞水县城乡规划局相关负责人回应业主时如是说。

    如此大动作的别墅工程，在河北省保定市环保局官网查询不到项目环评公示，保定市发改委官网上也查不到六期之前的“固定资产投资项目备案”。早在2003年，国土资源部就曾发文明文禁止别墅类用地的土地供应，记者在青青小镇看到独栋别墅成片，业主们在独门独院的别墅内建起篮球场和花园。

    深山里的别墅

    世茂·一渡青青小镇曾名“一渡·新新小镇”(以下简称青青小镇)。

    该房产项目位于河北涞水县宋各庄乡沈家庵村，地处北京市房山区西南，与北京市房山区张坊镇仅一条拒马河之隔。从北京城区驱车到此，只需2个小时。

    很多北京市民，奔着养老和度假的目的，在“青青小镇”购买别墅。但多位业主反映，从2016年4月开始，该小区每月都要多次爆破炸山，不仅房体受损，周边环境也遭到污染，居民根本无法安住。

    11月8日，新京报记者来到实地探访，正在爆破的土地是项目六期A地块。据现场施工人员介绍，这里原有的山体，曾和周围的山一样高。

    三年前，患有鼻窦炎的曾飞看中了这里的山清水秀，他买下了小区三期的一栋独栋别墅作为自己休养的处所。曾飞的家挨着小区内一条上坡路，一条阿拉斯加犬被拴在一楼的车库边，看家护院。

    车库旁一道折转的楼梯通向室内，在一楼的车库之上还有两层。顶层是三四十平方米的阳光房。曾飞指着阳光房的东北方向说，今年5月前，那里曾是一座山头，而今已经变成了正在收尾的青青小镇五期B工地。

    曾飞将阳光房下原本用来养花种菜的院子改造成了半个篮球场：“大小都是按照标准球场建的。”

    王婧也是三期的一户独栋别墅业主。红墙蓝顶的两层独栋被栅栏圈出一个小院。

    曾飞和王婧家已经算是深入小区“腹地”，一期、二期的独栋别墅才是真正的依山傍水，站在连接涞宝路和沈家庵村的混凝土桥上向西望去，一期建在半山上，被山坡植被簇拥的独栋十分显眼。

    据小区三期业主购房合同显示，该项目的开发商为北京国达房地产有限公司。“五期后期工程开始，开发商变更为上海世茂房地产开发有限公司。”青青小镇售楼处人员解释称，目前小区售卖的宣传标识都已变更为“上海世茂房地产”。

    在国家企业信用信息公示系统中，北京国达房地产有限公司的投资方为“北京国世通房地产开发有限公司”等四家公司。“国达房地产”注册时间为2008年。

    涞水县城乡规划局工作人员也在回应业主时证实，青青小镇于2008年立项，多渠道信息源显示，项目于2009年动工开建。

    这个高端别墅群一度吸引了不少“有头有脸”的人物在这里置业。

    多位小区业主介绍，曲艺界名人、电视台名嘴都是自己的邻居。提起能在这里置业，多位业主的感受是“我骄傲！”入住之初，业主们确实享受过一段远离车马喧嚣的生活。

    今年4月底小区五期动工，开始了开山炸石，小区再难安静。

    11月9日3时52分，涞水县一渡青青小镇6期A地块，几个炸点几乎同时起爆。炸点距已入住的别墅仅一墙之隔。

    上千炮眼填埋炸药开山炸石

    “工地炸山，房子都跟着抖动。”11月4日，青青小镇业主在微信公众号上发帖直指六期工程爆破作业将家里的玻璃都震碎。

    帖子中配发的一段视频由小区监控拍摄，28秒的视频显示，一段急促的警报声响起6秒后，监控画面开始发生颤动，随之而来的是两声连续的爆炸声响，监控画面抖动随之加剧。视频17秒，轰响声再次传来，画面继续抖动。

    爆破的六期工地项目距离三期住户仅有一墙之隔。在青青小镇售楼处，工作人员介绍，该地块将建设“联排和叠拼”。售楼沙盘上也已明确标示出六期A地块的联排模型。

    业主们无法理解，身处“国家地质公园”、“4A级景区”内的别墅区怎会允许有开山炸石的项目开建。

    “放炮喽！”两名手持对讲机的中年男子一边绕着爆破工地周边巡视，一边扯开嗓门故意将“喽”字的尾音拖得很长。

    在爆破工地周边置业的业主多次抱怨之后，负责爆破作业的工程队终于在爆破前增加了这样一道程序，以此提醒业主做好爆破前的心理准备。

    11月9日下午两点，一台装载膨化硝铵炸药的厢式货车开进青青小镇六期工地。三时许，十五人的爆破工程队进入现场进行爆破前的布线作业。

    下午三点五十分，爆破现场完成清场，工地上空响起了警报声。

    一分钟后，工地内自东南向西北侧排布的炸点被依次引爆，灰黄的烟尘腾空升起，继而将整个工地笼罩。炸药引爆时，脚下明显有震感，如同地震。

    负责监理现场爆破作业的一名工作人员称，爆破是为把岩石炸酥，以便挖掘机平整土地。

    需要爆破辅助开展土地平整作业的工地是青青小镇项目六期A地块，隔着一渡假日酒店与拒马河相望。

    小区三期、四期多位业主证实，在11月4日之前一个星期内，工地就进行了三次爆破。

    三期外围紧邻工地的多位业主家房屋受损：玻璃开裂、墙面出现裂纹、房门合页变形。

    工地内，仅一处面积约一百五十平米的平台上，炮眼的数量超过了20个。而据多位现场施工的工人透露，整个工地已经打好的炮眼数量在一千个以上，需要填充的炸药，数以吨计。

    三期、四期的多位业主表示，他们选择在此置业，是相信了“山地别墅”的宣传。然而，入住以来伴随他们的是一次次如同地震的爆破，以及终日笼罩的扬尘。

    11月8日，爆破后，一渡青青小镇三期业主家墙体开裂。

    打着4A景区招牌促销“别墅”

    事实上，国土资源部停止别墅用地供应的禁令已经下达了近13年之久，但别墅并没有如当初想的那样绝迹。

    新京报记者梳理发现，目前国内书面的、别墅的定义只出现在《民用建筑设计术语标准》中，定义为“一般指带有私家花园的低层独立式住宅”，较为模糊。2006年，时任国土资源部地籍司司长樊志全在中国地交会上解释：“别墅是指独门独院、两至三层楼形式。”

    早在2003年，国土资源部就发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，其中明文规定停止别墅类用地土地供应。

    2012年，国土资源部、国家发展改革委联合印发通知《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》。其中，容积率不得低于1.0(含1.0)的住宅项目被列入限制目录，别墅类房地产开发项目被列入禁止目录。

    如今青青小镇仍以售卖别墅作为宣传。小镇附近的龙安桥下，一块巨型广告牌矗立在拒马河边：“漫山一墅耀十渡，六期新著漫山墅撼世加推”。

    沿龙安桥一侧进入小区的道路前行，一路能看到不少设置于道路两侧的广告：九大XX风景区，小别墅XX半山XXX。奇怪的是，一句句广告语中会有一些字眼被绿色或白色的涂料涂抹覆盖。即便如此，“墅”、“别墅”这样的字眼也总是高频出现在其中。

    在国世通投资管理有限公司的官网上，多条与“一渡·新新小镇”项目有关的信息显示，“一渡新新小镇选址房山十渡国家4A级景区，坐落于房山世界地质公园中。”项目总占地2558亩，规划了高尔夫、温泉酒店和山地别墅三大类。为北京首个名副其实的“中国原山情境别墅”。

    不难看出，开发商将“国家地质公园”、“4A级风景区”的山地别墅作为项目的一大卖点。即便开发商变更，现在的售楼处也将“4A旅游度假区”打在了项目的区域示意图上。对此，保定市涞水县旅游局工作人员则否认别墅位于“国家地质公园”或“4A级风景区”内，“项目仅是挨着景区”。

    11月8日上午，青青小镇售楼处一位男性销售人员介绍，青青小镇一期、二期、三期均为独栋别墅。其中，一期158套独栋只剩一套，剩余全部入住；二期均为独栋别墅，面积较大，为500㎡到800㎡，售价800万至1000万。

    售楼处内打印在易拉宝上的五证公示模糊不清，只能看清证件轮廓，具体信息无一能辨识。

    当新京报记者问及房产证的问题时，该销售人员称：“房产证没有问题，保守估计两年内能拿证，最快也要一年。”

    这名销售人员的说法得到了三期业主的否认，三期多位业主称，除了一期极少数业主拿到了房产证，2014年就已经收房的他们，至今没有见到房产证的影子。

    通往一渡青青小镇路边的广告牌。

    “那从来就不是批的别墅”

    青青小镇六期A地块项目工地大门口，一块由涞水县城乡规划管理局监制的建设规划公示牌显示，项目的建设单位为国达房地产开发有限公司，项目占地面积61823.7㎡，总建筑面积57719.88㎡。依公示牌公示的数据计算，六期A地块项目的容积率为0.847。

    新京报记者在涞水县住房和城乡建设局官网上查询到了青青小镇二期、二期E区、三期C区、四期A区、B区、C区、E区，五期A区、C(B、C地块)的商品房销售(预售)许可证，共11张。

    其中，多张预售许可证上均显示，有独栋销售。每套平均面积155.5-400平米不等。其中公开预售许可证的二期产品均为独栋建筑。整个公示预售许可当中，独栋建筑总计172栋。

    新京报记者从小区业主提供的一份“一渡·新新小镇总平面规划方案”的图纸中看到，所谓的“总平面规划方案”只罗列了五到十期以及大地块的指标。该指标显示：“容积率1.64”。

    11月18日，新京报记者拿到了依申请公开的青青小镇部分规划材料。其中，涞水县城乡规划局出示的“关于该项目信息公开的情况说明”显示：该项目规划方案为总体设计，分期实施。项目总用地面积90.6公顷，总建筑面积99.62㎡，容积率1.10，共分九期，现已经建成一至五期。

    同时公开的一份项目规划平面总示意图显示，业主提供的总平面规划方案示意图中的大校地块已经摘牌，“十期”也不见踪影。

    “那不是任何风景区，那从来就不是批的别墅。”涞水县城乡规划局相关负责人回应青青小镇业主时否认小区审批别墅项目。关于容积率问题，他称那是国家的硬性规定，总的容积率不能低于1.0。

    房地产业界人士介绍，独栋别墅属于非商品房，也就是说和商业用房是一类的，无论是买一手房，还是二手房，税费都要高于普通商品房。这种“类别墅”实际上与独栋别墅相差不大，却是按整体容积率报批的，仍属于商品房。

    中国农业大学资源与环境学院副教授艾东表示，从项目的整体情况看，项目在最初立项时不会以“别墅类房地产开发项目”的名目进行申请，因为国土资源部早有明令禁止别墅用地审批。

    按照国土资源部《限制用地目录》在项目总体规划审批中，整个小区的容积率只要超过1.0就可以。因此，开发商在建设过程中，前期建设部分旅游设施，后续开发房产对外售卖，以低容积率进行营销，后续建设叠拼、联排、高层这样的产品来拉高总体容积率。这样，就可以达到最初项目总体规划审批时的容积率要求。

    艾东表示，部分开发商打擦边球现象已成房地产业内潜规则，他们前期建设旅游设施，后续开发房产对外售卖。以低容积率进行营销，以此来规避相关法律法规红线的触碰。但无论怎样，“独栋别墅类房地产开发”都是不允许的。

    （记者 张越 游天燚）

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