中海地产：人事、并购变动下的得与失

　　●去年以来，中海地产整合中建、中信两大地产公司，人事随之震荡

　　●今年前10月销售额被恒大、碧桂园反超，但毛利率仍远超行业水平

　　没有一丝征兆，就在本月中中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）突然公布换帅的消息。随着11月15日一则肖肖接任中海地产董事会主席的公告发布，中海地产告别了三年多的郝建民时代。

　　众所周知，在郝建民执掌中海地产三年多时间里，中海地产完成了中信地产和中国建筑旗下房地产板块的整合与并购，被业内看作是龙头房企整合并购的典型案例。但另一方面，中建、中信两家庞大公司的地产，文化和治理结构都不一样，在一个平台上进行整合的难度之大可想而知。除了整合带来的人事和组织架构变动外，面临行业转型发展的共同瓶颈，中海地产的业绩增长在今年也出现了被反超的迹象。

　　“郝氏”时代大收购

　　11月15日中国地产发布公告称，郝建民因工作调整，决定辞任公司执行董事、主席兼行政总裁一职；肖肖则获选为公司主席及公司行政总裁。

　　公告一出，业内一片哗然。中海地产这家千亿级的龙头房企在三年多的时间里已经是第二次换帅。

　　虽然在中海地产掌门的时间仅仅三年多，但郝建民在任期间对中海地产带来了显而易见的改变。

　　在郝建民辞任前一个月，中海地产刚刚完成了对中信地产的并购。据中海地产10月18日的公告显示，中海地产向中信股份收购以住宅为主的物业项目，已于9月份完成。

　　今年3月，中海地产公告称，公司将并购中信股份房地产业务。9月，中海地产披露了两大收购框架：中海地产对中信地产最终的收购总价为310亿元，同时中海地产将通过转让物业和向中信发行股票这两种方式进行结算，中信持有中海地产10%股份，成为中海地产第二大股东。

　　据接近中海地产人士此前对记者表示，中信地产位于北京的住宅项目被划归入中海地产，而其在三四线城市的项目或将会被划归至中海宏洋。

　　而在去年中建地产整合之路上的主导者，也实为郝建民。2015年3月24日，中海地产发布公告表示，公司与中建股份已就拟注入资产达成协议，338亿元地产资产注入中海地产，其中包括1092万平方米土地储备。同日，中海地产前任主席孔庆平宣布卸任，郝建民接任主席职务。

　　在业务梳理的同时，据媒体报道，中海地产自2014年开始，一改已实行多年的区域化制度，引进大部制纵向一体化管理制度，中海总部将负责前期拿地、报建、融资等工作，而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。在业内看来，这实际上加强了总部方面对于地方区域的管控。

　　一年来持续人事震荡

　　伴随着中海地产不断的资产整合和内部架构调整，三年多来中海地产内部的人事变动也颇为频繁。

　　仅2015年一年，中海就有多位高管离职。去年9月，中海集团副总裁、中海营销公司董事长曲咏海以及中海宏洋助理总裁、副总建筑师范逸汀相继离职。去年11月，中海地产美国公司副总裁朱明辉正式从中海地产辞职。据了解，他曾经担任中建地产北京公司总经理及中建地产北京区域公司执行总经理。在中建地产同中海地产整合后，被外派至美国纽约，参与中海地产在海外的第一个开发项目。

　　而在今年1月，中建地产的元老，原公司执行董事兼总裁陈谊辞职，理由是“需要投入更多时间于其他事业发展及个人事务”。据了解，中海地产与中建整合后，陈谊名义上为中海地产总裁，但分管的业务只有中海地产的投资拓展部，主要负责管理中海地产在美国的公司，只在纽约有一个项目。

　　有行业研究咨询机构人士对记者表示，中海的人事变动背后实际上是公司机制调整带来的表面效应。

　　而在本月举行的大海智地开业仪式上，从中海地产离职投身创业的曲咏海对媒体坦言：“有人说，我离开中海是对中海的改革不满。在这里我想说，制度体系没有好与坏。区别只不过是在特定的时间段里，利与弊的一个权衡问题。”

　　有接近中海地产人士向记者表示，中海地产与中信地产的业务合并中，项目上的基层人员不少还是选择了继续留在现有岗位上，抱着对中海的看好，以及“对现有项目的投入和感情”。但在管理层面，则不尽然。据媒体之前报道，中信地产更高级别的管理层成员大多数选择了离职，这一比例远超70%。

　　资源更丰富，利润率存挑战

　　一直以来，中海以财务稳健、利润领先为业内称道。但是从今年的业绩数据不难看出，中海的销售规模增速显现出落后于同等规模房企的态势。

　　据公开资料显示，2013年，郝建民接任中海主席之时，公司销售金额为1082亿元，当年机构的统计报告显示，中海地产的销售金额排在全国房企第五名，碧桂园和恒大尚在其后。而在今年克而瑞发布的2016年1-10月房企《销售流量榜》《销售权益榜》TOP100数据显示，中海以1619亿元销售金额排名第六，恒大、碧桂园实现大规模反超。

　　“今年TOP5房企上半年销售均超千亿，差距越拉越大。这一方面是因为中海地产一直以稳健著称，更加追求利润质量，另一方面也可能是因为企业整合动作较多所致。”克而瑞研究中心分析师房玲表示。

　　受到行业整体利润率下滑的影响，中海要保持其一直以来在高利润方面的优势也面临不小的挑战。

　　据克尔瑞研究的数据显示，2016年上半年，中海的毛利率为28.2%，同比下跌了4个百分点。根据中海近5年来的年报显示，其营收毛利率已从2011年的40.3%下降到2015年的28.6%，下降了近12个百分点。

　　克尔瑞研究方面表示，毛利率的下跌一方面是行业大势所趋，另一方面也可能是因为中海自身业务的调整所致。近两年中海业务整合方面动作较多，其于去年10月拆分物业管理业务上市，造成今年上半年其他业务收入大幅降低，为2.7亿港元，相比去年上半年的13.8亿港元，同比下滑了80.4%。

　　不过，整合并购也为中海地产带来了丰富的资源。申万宏源研报显示，去年完成来自母公司中国建筑的房地产项目注入1090万平方米土地储备。中信旗下所有住宅开发项目也为其带来约2400万平方米土地储备，主要为可作销售的成熟项目，将给中海外在今年带来额外约750万平方米的可售资源。这意味着中海外的合约销售总额在今年及未来几年有望实现大幅增长。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其在环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位。

　　在今年的8月业绩会上，辞任前的郝建民曾表示，2016年中海全年合约目标金额上调到2100亿港元，5年内甚至要达到4000亿港元。

　　对此，安信国际分析师蔡伟鸿认为，三季度中海地产实现毛利率34.2%，带动全年毛利率恢复至33.0%，远超行业平均水平。尽管对于原中信旗下地产项目的改善还需时间，但不必过于悲观。凭借成本较低的土地资源、优秀的项目运营能力和品牌优势，中海未来三年的毛利率仍可维持在30%以上。(方王洋)

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