武汉房产市场信用“黑名单”威力几何 执行效力有限

    近年来，开发商无证售房、捂盘惜售、出售抵押或查封房产等行为让广大购房者苦不堪言。

    针对房地产交易市场乱象，各地房管部门试图通过扣除信用分、信用评级、公示等方法试图规范房地产企业行为。

    作为较早启动信用公示管理的地方之一，湖北省武汉市房管部门如今已在官网公布120余条房地产企业不良信用信息记录，并扣除相应信用分。

    《法制日报》记者调查发现，武汉房产市场“信用黑名单”制度，在落地过程中面临着消费者和房产商双双“不买账”的现实尴尬。

    信用扣分“延时”

    “该买的还得买，已经买了的不还得认栽？”

    听说卖房给自己的开发商前不久上了武汉房管部门的“不良信用记录”，武汉市民李纯(化名)有些不以为然。

    2013年，李纯在武汉“汉口印象”购买了一套60多平方米的住宅，合同约定交房期为2015年5月31日。不料，由于开发商资金问题导致项目陆续停摆，李纯至今没能拿到房屋。

    为推进房地产开发企业信用体系建设、规范房地产市场秩序，今年年初，武汉建立起房地产开发企业信用档案和信用公示平台，将房企违法违规行为计入信用档案并向社会公示。

    今年8月11日，“汉口印象”项目开发商家美天晟武汉置业发展有限公司遭武汉市房管局一次性扣除20分信用分。

    截至目前，武汉市房管局已先后25批次在官网公布共计122条房地产企业或项目违法违规行为信息。公示项目包括企业名称、扣分项目名称、扣分原因以及具体扣除分值等。

    《法制日报》记者近日走访发现，存在“未取得商品房预售许可证，提前向买受人收取预定性质费用”或“项目委托没有资格的机构代理销售商品房”“未按规定将房价款存入监管专用账户”等违法违规行为的相关房地产公司，在被公示前大多已正式取得相关证件或是房源已售罄。

    在被武汉房管部门公示前，作为目前为止被扣分最多的企业，家美天晟武汉置业发展有限公司已向当地法院申请了破产重整。从2014年起，“汉口印象”的业主就多次向有关部门反映问题。

    与受访的众多消费者一样，李纯觉得，比起“延时”的信用公示，购房者更需要房产项目在开盘前的相关信息，比如开发商售楼前的申报备案情况、楼盘质量状况等，只有真正监管到位，才能让消费者不再事后买单。

    多家房企反复上榜

    武汉市房管局官网信息显示，在122条扣分记录中，上榜企业多被扣除1至5分不等信用分数，多家企业多次因同一房产项目上榜。

    今年8月8日、8月17日及9月30日，武汉当代节能置业有限公司先后三次因其开发建设的“光谷满庭春MOMΛ”项目上榜扣分名单，是被扣分公示次数最多的企业之一。

    公示资料显示，“光谷满庭春MOMΛ”二期项目存在“未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用”“未取得商品房预售许可，向买受人提前收取预订款性质的费用”“商品房价目表未严格按照申报价格，明码标价对外销售”三大问题。

    近日，因被曝出“以精装修标准到房管部门进行价格备案，以毛坯房向业主交付”问题，武汉当代节能置业有限公司再次被推上舆论浪尖，数百名业主试图和开发商协商未果多次信访。

    《法制日报》记者数次联系当代节能置业有限公司总部及武汉子公司，接线人员表示会通知有关负责人员尽快予以回复。截至发稿前，记者并未收到回复。

    此前，武汉万达东湖置业有限公司也曾因其开发的万达御湖世家项目存在发布不实信息、哄抬房价等情况而两次上榜不良信用信息名单。

    由武汉联投生态城房地产有限公司开发的“联投花山郡”项目，分别于今年5月11日、9月20日因“未取得商品房预售许可，以投资理财的形式间接向购房者变相收取具有预定性质的购房款”“未取得《商品房预售许可证》，提前认筹收取部分购房人购房款，被房管部门依法下达行政处罚决定书”累计被扣除13分信用分数。

    武汉市房管局官网信息显示，今年3月首批公示以来，包括武汉当代节能置业有限公司、武汉万达东湖置业有限公司在内的21家房产开发公司先后2到3次被扣分。

    执行效力有限

    根据《武汉市房地产开发企业关于企业信用信息管理暂行办法》规定，每家房产企业信用基础分为100分，无证销售、囤积房源、捂盘惜售等行为列入扣分项；累计扣减后得分低于60分，或是一年内同类违法违规行为出现三次及以上，纳入“警示名单”重点监管，并作为降低或注销房企资质的重要依据。

    武汉市房管局房产开发与市场监管处副处长屠浩文说，有的企业两到三次“上榜”，均是因为不同违法违规行为；目前没有企业被纳入警示名单或资质受影响。

    对于多次被扣分问题，“光谷满庭春MOMΛ”项目售楼部多名工作人员认为“很正常”，武汉几乎所有楼盘都存在类似行为。

    “总共100分，60分及格，不痛不痒，扣个一两分能有什么呢？”武汉当代节能置业有限公司一名置业顾问直言。

    万达御湖世家项目售楼部工作人员说，售楼部已经按要求公示了商品房价格信息，“只是扣了两分而已，不会对消费者有什么影响”。

    与销售人员所认为的“很正常”不同，屠浩文则认为，信用公示的目的不是要把企业“搞死”，而是要规范其销售行为，该措施的整改效果好于以往单一依靠行政处罚的管理方式，“我们认为效果还是比较明显的”。

    “以前主要是靠行政处罚，现在新增了信用公示这一块，该依法查处的我们也在依法进行查处。”屠浩文说，以往，房管部门单一的对开发商进行行政罚款可能产生不了多大效果，但将其违法违规行为广而告之后，企业付出的隐形代价会更大，进而起到倒逼行业规范的作用。

    严防权力寻租

    在中南财经政法大学法学院副教授王永强看来，面对房地产行业暴利，几十万元、上百万元的行政罚款或是简单的信用公示无法起到有效作用，规定没有威慑力，就会显得太无力。

    “每次扣三五分，扣到60分以下起到一个警示作用，到底有多大意义呢？”王永强说，房地产项目具有很强的地域性，群众选择性不多，即便知道项目不规范也可能不得不买；要解决企业违法违规问题，其根本在于相关部门严格执法，改变各方利益纠葛致使法律在房地产行业面前“失效”的现实状况。

    王永强直言，采用信用公示方式予以规范，应保证设置科学的扣分公示标准，不管大小企业、大小项目，该扣分一律扣分，防止权力寻租；同时，建立起相应惩罚追责机制作为保障，公示行为本身才有意义。

    “现在有很多公司，由于主管部门在管理方面缺乏行之有效的手段方式，使得管理缺位，应该说，房管局通过这样一种手段进行监管是一件好事，值得鼓励。”武汉大学法学院教授江国华说。

    江国华认为，通过信用公示会给企业带来一定压力，短期内可能实施效果有限，但若是能建立起科学规范的公示评审程序和相关的责任追究制度，对未来房地产销售市场管理将起到很大作用。

    在接受记者采访时，华中科技大学力学与土木工程学院退休教授赵宪尧直言，信息公开，更重要的是让群众知道商品房的真正价值；部分政府部门、开发商、营销商以及炒房者等既得利益者相互勾结，对真正有购房需求的老百姓造成损害，说到底还是不诚信和相关部门不作为的问题。(记者刘志月 实习生 何正鑫)

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