开发商拒绝公积金贷款怎么应对？海南住房公积金最新解读

　　海南省直住房公积金管理局

　　住房公积金最新贷款业务解读

　　截至今年9月底，海南省直住房公积金管理局累计为34257名职工发放公积金贷款总额111.67亿元。

　　住房公积金贷款的对象有哪些？贷款额度有多少？个人住房公积金贷款类型分几种？

　　今年以来，海南省直住房公积金管理局(以下简称“省直管理局”)紧紧围绕年度目标任务，积极应对，务实创新，在服务和时效上下功夫，有效促进了住房公积金贷款业务的迅速发展，狠抓贷后管理，风险防控及时有效。

　　截至2016年9月30日，省直管理局累计为34257名职工发放公积金贷款总额111.67亿元，贷款余额87.32亿元，个贷率达90.03%，与去年同期相比增长13个百分比。截至9月，全年发放贷款总额20.75亿元，发放贷款4578户，完成年度指标的95.18%。个贷逾期率为0.02‰，比年初下降了83.33%。

　　一、什么是住房公积金贷款？

　　住房公积金个人贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项住房消费贷款。

　　二、住房公积金贷款的对象有哪些？

　　在本省内购房，住房公积金账户状态正常，且自申请贷款之日起已正常连续足额缴存住房公积金满6个月以上的职工。

　　借款人按规定支付购房首付款。其中：首套商品房和保障性住房首付比例不低于总房款的20%；二手房首付比例不低于总房款的40%；建造、翻建、大修自住住房，自筹资金不低于总造价的50%。

　　借款人及其配偶均无正在偿还的住房公积金贷款。

　　借款人在申请住房公积金贷款时，未满法定退休年龄。

　　三、住房公积金贷款的额度是多少？

　　(一)新建住房：海口、三亚地区，职工个人申请，额度最高50万元；除海口、三亚外，职工个人申请，额度最高30万元；夫妻双方均在本省内连续正常缴存住房公积金6个月以上并共同申请的，海口、三亚、琼海、陵水地区额度最高70万元，其他市县最高额度50万。

　　(二)二手房：职工个人申请，额度最高30万元；海口市、三亚市、陵水县、琼海市地区，夫妻双方均在本省内正常连续缴存住房公积金6个月以上并共同申请的，贷款额度最高50万元。

　　(三)建造自住住房：职工个人申请，市(县)政府所在镇建造自住住房贷款额度最高为20万元，其他乡镇建造自住住房贷款额度最高为10万元；夫妻双方均在本省内正常连续缴存住房公积金6个月以上并共同申请的，额度最高30万。

　　(四)住房公积金贷款额度最低贷到仟位元。

　　(五)贷款额度=总房价款-首付款。

　　四、住房公积金贷款的期限有多久？

　　(一)贷款期限以年为单位，最短为一年。

　　(二)借款人在未满法定退休年龄前申请贷款，最长年限可延长至退休年龄后5年。

　　(三)商品房、保障性住房贷款年限最长30年。

　　(四)二手房贷款年限最长20年，且房龄(房屋建成时间)+贷款年限≤35年。

　　五、住房公积金贷款的利率是多少？

　　(一)住房公积金贷款执行中国人民银行公布的同期限住房公积金贷款利率。

　　(二)目前贷款年限1-5年(含五年)年利率2.75%；贷款年限6-30年年利率3.25%。

　　六、住房公积金贷款的还款方式有几种？

　　等额本息：每月还款额相等，在每月还款额中包含的本金偿还先少后多，利息偿还先多后少。该法贷款偿还前期借款人负担较轻，但贷款期要付的利息总额比等额本金法要多，适合于购房前期资金紧张的用户。

　　等额本金：每次偿还的贷款本金额相等，利息随着本金的减少而减少。该法贷款偿还前期借款人负担较重，但贷款期要付的利息总额比等额本息法要少，适合于购房前期资金不太紧张，前期偿还能力较强的用户。

　　七、个人住房公积金贷款类型分几种？

　　(一)个人住房公积金贷款

　　住房公积金管理机构用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金缴存人发放的优惠贷款。

　　(二)个人住房公积金组合贷款

　　当住房公积金贷款额度不足以支付购房款时，借款人在具备还款能力前提下，申请住房公积金贷款同时又向受托银行申请商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。

　　案例说明：以购商品房为例，房屋总价为100万元，借款人支付总价款的20%首付(20万元)后，剩余房款80万元申请住房公积金贷款。其中，夫妻双方均在本省内正常连续缴存住房公积金6个月以上并共同申请的，住房公积金贷款额度最高70万元，剩余10万元可申请住房商业性贷款。

　　(三)个人住房商业贷款转住房公积金贷款

　　条件：

　　1、2015年9月30日前开立住房公积金缴存账户。

　　2、借款人必须为原商业住房贷款的主借款人，且同时为该房屋的买受人。

　　3、原商业贷款所购房产已办妥房屋所有权证或不动产权证。

　　4、首付款加上已偿还的原商业住房贷款本金之和不小于房屋总价的40%。

　　5、原个人住房公积金组合贷款(商业贷款+公积金贷款)不属于办理商转公贷款范畴，且商转公贷款不办理个人住房公积金组合贷款。

　　借款人或其配偶有未结清住房公积金贷款的不属于办理商转公贷款范畴。

　　6、原商业贷款银行与商转公贷款银行为同一家商业银行且为住房公积金贷款的受委托银行。

　　(四)个人住房公积金异地贷款

　　职工在外省缴存住房公积金，属海南户籍并在海南省内购房，且具备住房公积金贷款资格的借款人，可在海南住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。

　　条件：1、住房公积金账户状态正常，且正常连续足额缴存住房公积金满6个月以上。

　　2、在缴存城市未使用过住房公积金贷款或首次住房公积金贷款已结清的职工，出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

　　八、住房公积金贷款与商业住房贷款的比较优势体现在哪方面？

　　(一)利率优势

　　公积金贷款期限五年以下(含五年)的年利率为2.75%，五年以上的年利率为3.25%；商业贷款期限五年以下(含五年)的年利率为4.75%，五年以上的年利率为4.9%。

　　举例说明：

　　1、50万、30年，等额本息还款方式，公积金月供本息2176.03元，商贷月供本息2653.51元，总利息差17.19万元。

　　2、70万、30年，等额本息还款方式，公积金月供本息3046.44元，商贷月供本息3715.09元，总利息差24.07万元。

　　(二)还款优势

　　1、借款人及配偶可办理住房公积金约定提取业务，按月提取本人或配偶的住房公积金用于偿还住房公积金贷款本息。

　　2、借款人及配偶可提取本人或配偶的住房公积金用于全部或部分提前偿还贷款本息。

　　九、如果父母购房，能否以子女名义申请住房公积金贷款？

　　可以。住房公积金贷款是向以夫妻为家庭单位购买自住住房时发放的贷款。如以子女名义申请住房公积金贷款，子女必须为该房屋产权共有人(在购房合同及发票上署名)且符合住房公积金贷款条件。

　　十、住房公积金贷款对所购房屋的土地性质有何要求？

　　住房公积金贷款的房屋土地性质需为“住宅用地”、“商住用地”。“商业用地”、“工业用地”、“旅游用地”等性质的房产不属于住房公积金贷款范畴。

　　十一、购买哪些房屋不得办理住房公积金贷款？

　　购买办公用房、商业用房以及其他非居住用房的，购买产权式酒店、酒店式公寓、独立别墅、联排式别墅的不属于住房公积金贷款范畴。

　　十二、没有按期偿还住房公积金贷款如何处理？

　　(一)借款人未按借款合同约定按月偿还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。

　　(二)按照借款合同的约定，逾期超过规定的期限后，将通过法律手段依法催收。

　　开发商拒绝住房公积金贷款原因及应对措施

　　随着房地产市场急速升温，加之住房公积金制度日趋成熟，住房公积金贷款已成为大部分住房刚需族首选的购房贷款方式，住房公积金贷款业务不断增长。自2011年起，住房公积金贷款建立开发商楼盘项目报备制度，与房地产开发企业建立直接合作，截至目前绝大多数符合住房公积金贷款条件的楼盘项目均已在省直管理局开展业务，但省直管理局也接到个别职工反映：个别开发商仍拒绝住房公积金贷款。根据职工反映的情况，省直管理局对拒绝住房公积金贷款的楼盘进行深入调查。

　　据了解，开发商拒绝公积金贷款主要存在三种原因：

　　1、开发商资质问题。个别楼盘不能使用住房公积金贷款是因为开发商资质存在问题。楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全，还取决于其房产性质是否符合公积金贷款条件(如土地用途、房产类型等)。房地产企业如果自身存在很多不规范的地方，自然会影响相关环节，公积金贷款也不例外。

　　2、房地产开发企业或房地产中介机构认为公积金贷款资金回笼慢。由于住房公积金管理机构严格按照人民银行《关于进一步加强房地产贷款业务管理的通知》(银发〔2003〕121号)第四条规定“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》(银发〔1998〕190号)第十七条“放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续”的要求办理贷款。因此开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款，以尽快回笼资金。

　　3、银行和开发商互惠互利。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有“任务指标”。因为“压力”和“动力”的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款，而公积金贷款属于政策性贷款，不以营利为目的，与开发商之间无经济利益关系。于是，一些开发商和房产中介针对商业贷款和公积金贷款，采取不同的优惠方式，促使购房者放弃公积金贷款。

　　据了解，目前对拒绝公积金贷款的开发商，省直管理局虽无处罚的权力，但已对此类现象积极关注并已向住建部门反映。省住建厅也表示，他们已关注到市民所反映的问题，并且正在积极研究对策，以解决存在问题，减轻购房者压力，加快我省房地产“去库存”，确保我省房地产市场健康发展。

　　在此，省直管理局提醒广大缴存职工，如果是开发商自身的原因，即由于其资质存在问题，证件不齐全，导致其所开发的项目不能选择公积金贷款；或者是开发商未到公积金管理部门办理审批和备案手续，无法使用公积金贷款的，建议购房者谨慎购买；如果已经签订购房合同，但开发商为实现与合作银行互利互惠，或因回款慢为由而拒绝公积金贷款的，职工可向房屋建设行政主管部门进行投诉。

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