社科院报告:35城住房普遍估值过高 深圳最具风险

　　昨日，中国社会科学院财经战略研究院编写的《中国住房发展报告（2016-2017）》发布。报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州成为住房估值风险最高的10个城市。

　　报告提到，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

　　前9月商品房销量同比增27.14%

　　报告从房价收入指数比、房价租金指数比、住房使用成本等几个维度衡量了35个大中城市住房的估值情况。分析称，估值过高的住房市场有较大概率出现房价增速下滑或房价下跌，其估值指标可能长期向着均值恢复。

　　报告指出，2015-2016年，中国住房市场逐步进入上升的周期，全国商品住房销量快速增长，2016年1-9月份同比增长27.14%，比2015年全年高出了20.27个百分点。

　　报告认为，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热。热点城市房价上涨过速过猛，部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛，总量上库存连续减少，总库存比2015年底减少了1.51亿平方米，去库存取得了一定成效。但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。

　　明年楼市总体平稳回落

　　报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。

　　空间上，市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。

　　看点1

　　本轮楼市风险仍然可控

　　报告称，当前住房市场风险整体高于2010年，估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期。

　　当年的统计显示，2009年10月份北京商品住宅的成交均价达到15891元/平方米，比9月份环比上涨了1514元/平方米，涨幅达10.5％；与2008年同期同比上涨了3563元/平方米，涨幅达28.9％。而且在房价快速上涨的同时，当年仍然出现供不应求，许多楼盘开盘即售罄，甚至出现托门子、找关系还买不到房的现象。

　　报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，全国楼市总体风险仍然处在可控的范围，主要指标没有超越风险控制线。尽管必须高度关注房贷存量年均31%的超高增长，但中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围。如果考虑到中国收入差距，投资和投机中多是高净值人群，这个风险应该更低一些。另外，本轮过热是局部不是全局性的。主要集中在一、二线城市和大都市周边区域三、四线城市。

　　11月29日，万达集团董事长王健林在印尼接受外媒采访时也表示，中国的房地产有泡沫，但不会崩盘。

　　看点2

　　应引导楼市“软着陆”

　　报告指出，基于当前房地产市场与宏观经济环境及未来走势，房地产调控的目标：总体上引导市场实现温和调整，迫使一、二线城市楼市降温实现“软着陆”，促进三、四线及以下城市继续去库存。

　　除了完善后续补调准备，报告还提到，要完善“分城施策”、“协同作战”。因为在房价合理增长条件下，一、二线城市楼市对三、四线城市具有风向标意义，能带动三、四线及以下城市去库存。但在过快增长状态下，两者存在零和关系，一、二线城市价格高涨将导致三、四线需求向一、二线转移，从而增加其城市的空置和库存。

　　中国社会科学院金融所国际经济与金融研究室副主任蔡真认为，防风险并非“保房价”，防风险情况下，对房市要做的是使波动的水变成平静的水，导向实体经济，金融支持供给性结构性改革，让它找到新兴行业有回报的地方，才能改回来。他建议，采取资本项目管制，让房产资金导向实体经济。

　　看点3

　　政府激励制度有待健全

　　报告称，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。在“9·30新政”之前，热点城市地方政府基本采取消极调控的方式。例如，部分热点城市并不存在去库存问题，却通过饥渴性土地供给方式，导致土地供应相对不足，制造土地供应紧张局面，引发民众恐慌，并趁机出让土地，获得大量土地出让金。

　　倪鹏飞分析，去年12月份中央经济工作会议提出，楼市调控是分层次施策，一二线城市还是以抑制投资投机为重点，去库存还是三四线城市，但一些一二线城市没有库存，采取去库存政策；三四线城市有库存，但为了经济增长，增加投资，卖地增加财政收入，去库存的基础上又加库存。因此，导致价格的暴涨和市场的恐慌。

　　报告认为，目前整体来看炒房激励机制并没有变，政府激励制度有待健全，土地政策不太给力，金融清偿对违规资金进入房地产领域清偿还没有展开，限购政策作用有限，并且有副作用。因此，总体判断，楼市调控短期效果比较明显，但长期效果还有待于观察，属于谨慎乐观。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受媒体采访时也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如说一二线加大土地供应程度，通过土地价格的下调，来调整一二线房地产的上涨速度。

　　■ 数据

　　风险城市前十 7城新房价格涨幅超20%

　　看着日趋上涨的房价，张乐（化名）感到十分忐忑。“房价一涨，首付也立刻多了几十万。”

　　2011年入职的张乐从去年起将买房提上了日程，“年初的时候已经有了自己中意的范围，也看中了几套房子。本想年中纳税满5年之后就买下来。”

　　不曾想过了春节之后，突然一波暴涨席卷了一线城市。多出的数十万首付已经彻底将张乐挡在了购房的门槛之外。“现在只能考虑向更远的地方迁了。”张乐沮丧地说。

　　根据易居研究院智库中心公布的数据来看，自今年以来，报告中提及的10个估值风险最突出的城市中，有7个城市的新建商品住宅均价涨幅超过了20%。

　　数据显示，截至9月，合肥的新建商品住宅均价已达到了14034元/平方米，较今年1月时的9215元/平方米上涨了52.29%。福州以31.24%的均价涨幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均价也同比上涨超过20%。

　　随着国庆之后，多地调控政策的出台，部分城市的楼市量价开始出现下行。易居研究院智库中心统计显示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面积80万平方米，环比减少16%。

　　另据中原地产统计，截至10月31日，10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。与市场最火热的7、8月份相比，已经明显减少。

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