土地证被开发商私自抵押遭查封 业主告赢县国土资源局

　　据中国之声《新闻纵横》报道，自从今年8月份郑州实行不动产登记以来，多家小区曝出土地证因被开发商私自抵押，导致无法办理不动产登记，业主们投诉无门。最近，有业主将当地的国土资源局告上法庭并获胜，这为其他众多小区业主的维权带来希望。

　　杨勇宏2010年购买了郑州中牟县博士园小区1号楼的房子，小区五证齐全。本想着开开心心住新房，却不料，小区的土地被开发商私自抵押给银行，导致法院查封土地。业主入住6年后仍无法办理房产证，给业主们经济上、生活上带来巨大损失。

　　杨勇宏说：“我们那一栋楼最早是2008年买的，到现在都那么多年了，房产证没下来，所以影响到孩子上学。有房产证的情况下，有些人会把房子卖掉。影响到我们的工作、生活，影响到方方面面。”

　　开发商和银行的抵押关系，拿本应属于业主的土地使用权做抵押，相当于张三和李四做生意，却把王五的财产查封了。从2014年至今，他们就不停在各部门之间申诉。

　　杨勇宏说：“开发商说他是老百姓，不知道这种情况不能抵押。国土局说不知道情况，必须是开发商和银行先签订的抵押合同，如果开发商和银行不签订合同也不会审批，其次他也不知道情况，以为就一块空地。我们小区离国土局大概2公里远，他们就说不知道情况。银行说是国土局，国土局了解情况之后，给他们颁发了土地抵押证书，之后银行才放款的。”

　　今年8月份郑州开始实行不动产登记，大批小区土地问题，浮出水面。其中小区土地证被开发商私自抵押的不在少数，杨勇宏小区也被当做典型被媒体报道。在舆论压力下，中牟县国土资源局对经办抵押手续的3名工作人员进行了问责，但并没有注销该抵押手续，这种结果让杨勇宏和其他业主们很不满意。

　　“我们当然不满意，处分之后，国土局还是不承认错误，表示开发商土地齐全，没什么错误，就坚决不改正。现在已经造成这种情况，解押的情况下，银行的钱可能就流失了，所以银行也不会同意，只有一条道走到黑。他们已经造成错误，现在再解押也是犯错误，所以没法给我们解押。”

　　博士园小区的业主最终决定将中牟县国土资源局告上法庭，请求法院判令该局注销这一土地使用权抵押手续。近日，郑州市中级人民法院作出终审判决，判决中牟县国土资源局为开发商和银行办理土地抵押手续的行政行为违法。

　　郑州市中级人民法院行政庭法官魏丽平说，我国法律规定的商品房预售许可制度、商品房买卖合同备案制度，以及“地随房走、房随地走”、房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则、都为守法守约的商品房购房人依法获得所购商品房的所有权设置了法律保护；同时也限制了开发商对已售出商品房所占土地的随意处分权。

　　中牟县国土资源局在给博士园小区的开发商和中牟农村商业银行股份有限公司城区支行办理土地抵押登记手续时，不顾小区的商品房已经出售的事实，在双方均未提交地上附着物权属证明的情况下，仍为其办理了土地抵押手续，属于未尽到审查义务，这个抵押登记行为，事实不清，证据不足，程序违法，应予撤销。

　　魏丽平表示，在办理土地抵押登记的时候，相关的法律法规尤其是抵押权还有担保法，是有明确规定的。在审查土地抵押的时候，必须对地上房屋以及附属所有物的状况进行登记并进行审查，这是他们的义务。不管是抵押的申请人还是被申请人，尤其是土地部门，必须查实情况，为什么要设置核查义务，就是为了避免出现房地分离的情况，等于这个案件里就认为他没有尽到审查义务。”

　　据统计，郑州约340万存量房中，拥有已做了宗地分割“小土地证”的房屋总数不足40万套。截至到目前，还有众多小区业主像曾经的杨勇宏一样，奔波在维权路上。在没有不动产登记之前，房管局和国土局是两个独立的系统，双方数据不互通，常会出现房子虽已售卖多年，在系统上却依旧显示是开发商名下土地的情况。

　　为杨勇宏代理案件的律师戎志亮说，博士园小区的情况具有一定普遍性，建议职能部门积极作为。戎志亮认为，职能部门应该负起责任，把所有有问题的小区去梳理一遍，及时把矛盾解决在萌芽状态，不要等到进入诉讼程序，无谓的增加法院的负担，也让业主陷入诉讼的程序中去。

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