深港通即将开通 易宪容：恒大等优质港股将被争抢

　　文/易宪容

　　序言：在“沪港通”开通两年后，期待已久的“深港通”也即将启动，这不仅是国内资本市场再次强化改革开放的重大发展战略，也是优质的红筹股潜力得以全面显现的重大机会。

　　 2016年11月25日，中国证监会和香港证监会晚间联合发布公告，深港股票交易互联互通机制(即深港通)12月5日正式开通，纳入深港通范围内的股票将在12月的首个星期一开始交易。

　　我认为，深港通的启动，不仅意味着中国股市打开了一扇对外开放的大门，也是许多优质红筹股展现自身潜力的最好机会。这其中，内房股作为港股中最被低估的板块有望迎来春天，而板块龙头股--中国恒大(03333.HK)将成为国内投资者争抢的优质股。

　　深港通将推港股走牛

　　从目前公布的深港通相关政策来看，互联互通可交易的股票基本覆盖了两地市场绝大多数股票，这对于两地股市尤其是香港股市有着深刻的意义。

　　对于中国的投资者来说，深港通是打通中国投资者进入香港股票市场的一个重要通道，也是国内居民资产全球配置的重要途径。如果将目前香港与深圳的股市相比较，香港作为一个成熟的市场，对国内投资者会更具有吸引力。

　　首先，从估值来看，在深圳交易所上市的公司中，90%以上公司的市盈率在30倍以上，而对港股通的在香港交易所上市的公司来说，70%以上的公司市盈率在30倍以下，这显示出，香港市场股票估值更为合理，这是国内投资者愿意进入香港股市的重要原因。

　　其次，香港股市是一个成熟的市场，其监管法规制度健全，价格机制合理，因此，国内投资者进入香港这个市场可预期、可分析，投资决策与判断可通过理性的方式来进行。

　　再次，自2015年8月人民币汇率制度改革以来，人民币一直处于贬值通道，国内投资者资产全球化配置也成了热门话题，深港通为国内投资者实现资产配置全球化开启了一条新的通道。

　　综上所述，随着深港通的启动，香港股市牛市重来，这也是许多在香港上市的优质红筹股重新展现其潜在价值的机会。

　　中国恒大：“两高一低”受追捧

　　对于国内投资者而言，最为现实的问题是：在深港通启动后，我们应该买什么样的港股，才能实现良好的投资回报?在我看来，高增长、高分红、低估值的“两高一低”港股将成为国内资金争抢的投资标的。

　　投资界有一句名，叫做“Buytherumor,Sellthefact”，意思就是说，买股票在于故事而起，卖股票在于事实出现之时，投资者有意愿购买一家上市公司的股票就在于这家公司具有诱人的前景，腾讯(00700.HK)十年涨100倍的案例，让投资者享受了丰厚的投资回报。

　　我认为，中国恒大同样拥有远大的前景，随着深港通的启动，甚至有可能成为下一个“腾讯”。

　　业绩增长是投资者获取回报的基础。数据显示，恒大多年以来业绩增长惊人。恒大今年前10月销售额达3167.1亿，同比增长105%，提前超额完成全年3000亿年度销售目标。至此，恒大已经超过万科成为中国乃至全球第一大房地产企业。

　　而分析其上市以来的业绩表现，恒大自2009年上市至2015年，其年均增长30%以上，近两年高达50%以上，增长势头愈发强劲。除了销售额，半年报显示，公司总资产、营业额、核心业务利润、现金余额等各项指标均领先行业，分别较万科高2876亿、127亿、25亿、1401亿，成了中国名副其实的房地产龙头企业。

　　预期是推动股价上涨的重要因素。在今年业绩超过万科成为最大房地产企业的同时，恒大未来还给了投资者更多的预期。比如，恒大在10月4日公布了未来三年的增长计划，2017-2019年分别完成4500亿、5000亿、5500亿的销售额，营业额达到2800亿、3480亿、3800亿，核心净利将达到243亿、308亿、337亿。

　　也就是说，未来几年，恒大是按销售额年均增长10%，核心业务利润率年均增长8%来规划的，而事实上，过去7年公司销售的复合增长达到37%，核心业务利润率平均增长10.7%。无论是从以往的业绩轨迹及未来发展趋势来看，恒大的估算都相对保守，肯定会给投资者带更多的惊喜，这也是恒大将要给投资者带来的诱人预期。

　　派息是衡量股东回报的重要指标。资料显示，恒大自2009年上市以来，每年均派发股息，去年每股派息0.38元，股息率7.9%，上市以来累计派息254亿，被誉为派息最豪爽的国内房企。

　　此外，上市以来，恒大的股东回报率(ROE)一直保持高位，去年为20.5%。与之相对，公司市盈率仅为6倍，市值仅为万科的四分之一。如果中国恒大在A股上市，市值至少在2000亿人民币以上，可见其价值低估相当明显。

　　值得注意的是，恒大目前正在进行房地产业务在国内A股的分拆。分拆完成后，恒大将是少数几个具备国内和香港同时上市的集团，不但地产业务的估值能够在A股市场得以体现，更能直接影响中国恒大作为控股公司的估值，成为恒大估值提升的潜在动力。

　　综上所述，中国恒大符合“两高一低”的优质上市公司标准，在国内资产荒的大背景下，随着两地资本市场打通，中国恒大必将受到国内投资者追捧，这也意味着其股价还有巨大的上涨空间。

　　行业整合下的大赢家

　　在新一轮的房地产调控政策下，尽管中国的城市化进程不会改变，但是中国房地产市场的利益格局及形势将发生巨大的变化。在我看来，中国房地产市场最大的变化在两个方面：一是大量的中小房地产企业退出市场，整个产业越来会向少数优势房地产龙头企业聚集。另一个方面是未来随着房地产税等政策出台，中国房地产市场回归理性，回归到居住功能，对于坚持做“民生地产”的恒大来说，这无疑是一个前所未有发展机会。

　　要成为行业的“大赢家”，需要建立稳固的基础，恒大早已做好准备。管理决定成败，恒大之所以能从一家区域小房企发展成全球第一房企，与其科学、先进的管理模式不无关系。比如说业界对“恒大模式”极为推崇，它从管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招投标、工程管理、营销七个方面建立了完整的标准体系，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造，让恒大在高速发展的过程中始终朝着正确的方向前进。

　　此外，恒大坚持建造大众化精品住宅，产品类型的组合科学合理，其集中采购、统一采购配送的体系，大大降低了原材料成本。值得一提的是，恒大的总土地储备高达1.86亿平米，一二线城市土地储备投资占比73%，但它的土地累计成本约为997元/平米，处于较低水平。近期土地市场的上涨，按现值估算则超过5700亿元。产品保持高品质且价格“亲民”、标准化管治形成的成本控制能力，是恒大拥有强大盈利能力的重要原因。

　　恒大的成功，还在于许家印对房地产市场大势透析地理解与把握。对于任何投资而言，了解大势及顺势而为，是最为关键的一步。许家印看到了中国房地产市场发展大势，通过超前的战略规划，带领恒大公司攀上一个又一个业绩的高峰，实现公司业绩保持加速度增长。

　　在业绩高速增长的同时，随着恒大引入300亿战略投资者，财务状况也将继续优化。以集团中期报告数据为基础，在成功引入战投后，净负债率可从92.9%降至65.8%，随着销售及交楼金额的大幅上涨，销售回款及净资产大幅增加，净负债率将持续降低，财务状况愈加稳健。

　　展望未来，随着中国房地产市场回到居住功能，不仅会有一个越来越大的市场，也要求住房行业全面工业化、标准化、产业化。在“赢家通吃”的新时代，与其他房地产企业相比，恒大拥有更明显的优势，能给予投资者更高的业绩增长预期。随着深港通的启动，中国恒大估值过低的状况将会扭转，其有望迎来业绩大幅增长、估值持续提高的“戴维斯双击”式上涨。

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