环京买房为了什么？投资、自住、落户各有需求

　　在京津冀协同发展的大背景下，政策支持、交通改善、资源开发等一系列利好，让房地产开发企业乘上东风，曾经的洼地一瞬间就变成了热土，吸引着数不胜数的购房人蜂拥而至。与北京的高房价相比，天津、河北的房子固然有优势，但也不应该盲从。近期的中央经济工作会议也提道，“房子是用来住的，不是用来炒的。”因此，《广厦时代》通过投资、自住、落户、度假这四个购房者较关注的价值需求点，试图为购房者提供一份京津冀的购房指南。

　　投资：京津冀的房产投资价值在哪儿？

　　上周末，燕郊的某一楼盘依旧人头攒动，张先生环顾四周，踌躇不决。“这个项目让我18000买的时候我没抓住机会，现在我22000把它买回来。”显然，已经错过最佳购房时机的他此刻内心五味杂陈。 “930调控政策带来了一些冲击，但交通红利会迅速弥补冲击，而且作用力会更大。”张先生很有信心地说。“平谷线23日开工，9站中会途经燕郊北站”的消息似乎更加坚定了张先生的判断。然而张先生最终没有入手，他认为燕郊的二手房市场不够活跃，在接受《广厦时代》采访时，张先生说，“我不买不是因为怕卖不出去，主要是因为我怕来回折腾卖房麻烦，赚的差价不足以让我付出太多的时间。”

　　《广厦时代》在浏览“环京置业俱乐部论坛”时，看到有网友爆料：“北三县（三河含燕郊、大厂、香河）明显涨幅下降，现在周边地方优惠力度都大了，送车位、送地下室的优惠又开始了。”“现在买房我觉得最重要的还是看产业支撑，燕郊那样的我不看好。”有网友认为：“北三县近水楼台跟涨机会还是有的，是环京区域中最有潜力的，若干年后极有可能是金三县。”也有网友肯定房价增长趋势的必然性，但对过高的房价表示担忧：“环京房价适度增长趋势肯定长期存在，这是市场因素在推动，毕竟北京离国际化大都市还有很长的路要走，还会存在一些机遇。但是房价过高会影响年轻人的生活质量以及未来的发展空间，留不住人才，将来不可能留下一大堆啃房的人。”

　　其中名叫“各就各位”的网友的观点对比刚刚结束的市委全会会议精神颇有思考价值，就北三县是否有划进北京这一可能，他认为：“本来去年北京市高调宣布的控制总量2300万人口的计划现在已经略有超出，北三县如果归属北京，北京的总人口就大大超出人口控制总量目标。显然，划进北京绝对不可能。如果北三县还是大片空旷的土地尚有可能，但是北三县现在成为楼市热土，大片土地已经出售完毕，目前可供出售的土地相当紧张。北京现在紧缺的不是大量现成的人口，而是大量能够承接人口外溢的土地。”

　　根据克尔瑞北京机构数据显示，截至11月份，廊坊成交面积2977047平方米，成交套数31142套，均价7780元；香河成交面积2415719平方米，成交套数23893套，均价9090元；燕郊成交面积1444705平方米，成交套数15915套，均价15704元。从全年交易情况来看，月成交套数参差不齐，无规律可循，但价格在迅速攀升。

　　从国家政策来看，12月23日、24日，中共北京市委十一届十二次全会在京召开，“功能纾解、交通缓堵、房地产调控”等关键词被反复提及。市委书记郭金龙表示，要继续加强房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展。并强调，要坚定不移疏解非首都功能，推动京津冀协同发展，尤其强调要把功能疏解与人口调控紧密结合起来，坚决守住2300万人的“天花板”。

　　由此可见，北京要守住2300万人的“天花板”，离得近的燕郊也未必有划入北京的可能，如果抛开这一得天独厚的优势，北三县是否还有足够的利好来吸引人们投资，北三县之外的京津冀还有哪些区域值得人们将投资的时间和精力付诸于此？

　　亚豪机构市场研究部总监郭毅接受《广厦时代》采访时表达了自己对于投资的看法：“第一点要看北京整个大的布局，比如北京政府的东迁对于北京东部，包括燕郊、大厂、香河在内的环京区域的楼市产生新的拉动，新航城在大兴南部的建设也会对北京南部的固安、涿州产生一定的拉动，北京挤压外溢的资源会对环京区域有一个倾斜。第二要看区域整个市场的供需状况，比如说北京东部的一些区域因为土地出让管制以及对价格的管控，产品在售的不多，后期供地量也会受到一定的制约，相对来说升值潜力会更高一些。第三点要看产品本身，是否在这个区域具备需求量？是否是产品品质的一个高地？是否能够赋予项目一些更高的附加值？”

　　在提到天津时，郭毅认为天津在整个京津冀地区从产业发展到交通，从目前来看一直处在一个被低估的状态，今年天津核心区的房价翻了三番，核心区域的高品质住宅还能保持相对稳定的上涨趋势。周边的区域取决于对北京、天津的依附能力，特别是高铁、动车能够通达的情况下，未来的发展潜力依然存在，比如武清。

　　中原地产首席分析师张大伟则表示：“京津冀周围区域短期看价格上涨超过了利好落地速度，从投资角度看，长期投资还是有价值的，短期来看，价格涨幅已经过快。”

　　自住：你会选择双城生活吗？

　　“住燕郊披星戴月，谁念吾辈心中寒，驻燕郊遥望国贸，谁知吾辈魂欲断……”一曲改编自《新贵妃醉酒》的《燕郊挂门女神之歌》曾爆热网络，幽默的调侃之词道出了多少燕郊“候鸟”双城通勤的辛酸。这里有理想、奋斗、爱情……就像深陷一片流沙，一日复一日。

　　燕郊，地处北京天安门以东30公里，隶属河北省三河市，与通州区隔河相望，地理位置上相当于北京的“东七环”。潮白河是北京通州区与河北三河市的分界河，河边建满了商品房住宅楼。孟先生本科毕业，在国贸从事IT行业，在他看来，暂时在燕郊买房只是一个下策，北京有大把的机会，包括就业、升学、医疗、教育还有眼界，甚至光环。对比了多个房源，李先生选择了大厂的某一项目，他认为燕郊基本上是一个已经被开发完毕的城市，离北京确实更近一点，但是脏乱差。

　　目前，燕郊、大厂、香河的二手房市场要比新房市场活跃。据燕郊某楼盘的销售人员透露：“现在很多倒闭的房产代销公司都是承接燕郊新房业务的，目前燕郊在售新房比较少，管控也比较严，五证不全的不让卖，能卖的卖完了就没了，所以小一点的公司分不到羹只能死掉。其他公司只能承接一些周边区域的房源，比如大厂、香河的盘。这些中介公司是打着燕郊新房的旗号来吸引购房者，实际上销售的却是其他区域的项目。”

　　据了解，现在燕郊卖的新盘都是加价盘，加价购买或者捆绑车位，是燕郊的基本行情。目前燕郊新房整体均价保持在2.7万元/平方米左右，但之前开发商报备的价格较目前市场价而言偏低，因而多个项目都有加价行为。这就出现了虽然在过户和办理银行贷款时，价格还是按照报备价来执行，但开发商往往要求购房者支付动辄几十万元的“议价费”。

　　随着京津冀一体化的持续推进以及环京高铁工程的不断落地，继北三县之后，空港、涿州、固安、武清、怀来也受到不同需求人群的追逐。工作在亦庄的沈先生在固安住了五年，沈先生在接受《广厦时代》采访时表示：“从固安到亦庄，开车要一个小时，但周末要比平时更为拥堵，因为大部分人是周末过去居住，平时小区里空置率很高。这里的空气要比北京好一些，我们小区离固安县城10分钟车程，固安县城有一个农贸市场，但是我们需要经常开车到亦庄的物美超市购物，还有那里的公共交通并不方便。”

　　综合各地的优势来看，京津冀一体化，对固安临空经济圈带动效应明显；天津武清地处于京津冀交界处，25分钟到北京，16分钟到天津，三星、三全、丹佛斯等大量京企纷纷外迁武清，极具活力；首都新机场建成，临空经济区将是京津冀产业布局的四大主要产业集聚地之一，天津空港未来将是一个百万级人口规划的微中心，世界级的超级小镇；怀来毗邻2022年冬奥会的举办地，同时接壤北京行政区域，京张铁路的开工更是将这一距离缩短至半小时；涿州处于京津保三角地带和京津经济圈核心层，吸引了301、协和等医院入驻，更承接了中石油等四十余家中直单位，不可小觑。

　　但从配套来看，京津冀利好价值还没有完全落地。一位房地产从业人士向《广厦时代》透露她不会选择在环京置业的原因：“居住品质太差，通勤时间太长，早上不到7点钟就要等开往国贸的首班车，想要有座位需要等的时间更长，而下班正常回家都需要8点之后，加班没有公交车只能拼黑车。我不愿意浪费时间在琐碎的事情上。”

　　上周末，腾讯在《点京》栏目就“你会选择双城生活吗？”这一问题征集答案，参与回答的近1000名网友中，24.5%的人选择会，75.5%的人选择不会。你的答案是什么呢？

　　落户：京津冀哪里还能“购房落户”？

　　房子作为中国人眼中一种非常重要的存在，它不仅承载着家的概念，同时也是一种“身份”的象征。正因为如此，从孩子读书考试到一系列的户口福利，买房落户政策让房子和户口产生了千丝万缕的联系。然而随着城市出于控制人口、抑制房地产市场过热等一系列诉求，购房落户政策也开始消失。

　　对于北漂而言，户口更是不能言说之痛。或许曾经，你还可以在河北的北三县等地及天津通过购房落户，然而随着河北落户政策收紧、天津蓝印户口取消，购房落户就变得越发艰难。

　　《广厦时代》在燕郊一些活跃的微信群里了解到，大家讨论最多的无外乎房子、交通、户口。通过观察，几乎每天都有人提到户口问题，甚至有人向群友寻求人脉，“怎么办，急啊，大家有路子吗，我可以花10万。”但是《广厦时代》通过河北省人民政府官方网站查询，今年年初印发的《河北省居住证实施办法（试行）》中，明确了首都周边的三河市、涿州市市区及下辖建制镇，大厂回族自治县、香河县、永清县、固安县、怀来县政府驻地镇及其他建制镇建立居住证积分落户政策的要求，加上近日北京轨道交通22号线（河北三河段）正式开工的消息，房价看涨，在北三县落户似乎显得难上加难。

　　那么受制于北京、河北燕郊等地的高房价，以及政策要求，京津冀真的没有可以购房落户的合适区域了吗？

　　朱先生在北京的一家广告公司上班，在燕郊拥有一套房子。但考虑到孩子高考的需要，现在的他到处找朋友打探天津落户的消息。“听说在天津购房能够解决户口，准备卖掉燕郊的房子去武清买房。”朱先生如是说。为此，《广厦时代》到天津市政府官网详细了解了《天津市居住证管理办法》的通知。

　　目前，天津实行居住证积分落户的政策，在《天津市居住证积分指标及分值表》中，140分的指导分，仅“住房”一项就占到了40分。此外，根据“落户地区”的不同，加分也有所区别，其中申请落户滨海新区、武清区、宝坻区、静海区、宁河区、蓟州区的可以积10分。单单是这两项就超过了目标的三分之一，按照“指标”，只要在天津购房，想达到指导分就容易多了。

　　专家表示，与北京及河北北三县等地相比，天津武清区、滨海新区等地的房价仍然处于洼地，且有明确的积分落户指标，办理起来相对容易。甚至也有人预言，2017年将会有越来越多的人在天津购房。不过专家也提醒，与北三县等地相比，天津在距离上优势并不明显，购房前一定要考虑好自身的需求。

　　5年内有行政拘留记录的，每条减30分；5年内有提供虚假信息申办积分入户记录的（包括虚假户籍、学历、专业、就业、住房、投资、纳税证明等），每条减30分；5年内有刑事犯罪记录的，每条减100分；有信用不良记录的减30分。

　　市公安局、市人力社保局、市教委、市卫生计生委、市地税局、人民银行天津分行等部门可分项累计减分。

　　注：申报指导分值为140分，可随居住证积分指标体系进行调整。

　　度假：京津冀哪里适合旅游度假？

　　21万多平方公里、1亿多人、15个5A景区，这些暗含在京津冀背后巨大的旅游资源和潜在的旅游人口，让旅游地产在京津冀旅游产业协同发展的背景下，实现了突飞猛进的开发。然而一些开发商仍然停留在依水傍山，圈一块地，进行大规模开发的阶段，以优质的环境来吸引客户。“一小时快速直达”、“浓厚的负氧离子”、“稀缺景观资源”等广告语频频出现，仔细想想，在京津冀选择度假的客户真的只是看重这些吗？京津冀有哪些地方适合旅游度假？

　　提到京津冀的旅游地产，就不得不提奥伦达部落原乡美利坚和阿那亚这两个项目。有一位地产专业人士曾撰文称，阿那亚是社群神盘之父，奥伦达部落是社群神盘之母。社群是它们的关键词。《广厦时代》在北京延庆古崖居西侧看到了这个开发十年之久的奥伦达部落原乡美利坚，俨然一个美式风情小镇。这里没有着装正式的销售员，只有一群身穿牛仔服的帅哥美女在“玩耍”，为你介绍楼盘的过程中向你传递奥伦达部落的精神，带看样板间的过程中会向你介绍周边入住的客户有什么爱好，周末有什么活动聚会等等。

　　而阿那亚，最为人熟知的应该是那个在海边“世界上最孤独的图书馆”。孤独或许只是一个噱头，据一位阿那亚的业主介绍，这里小到生活食谱、应季蔬果，大到各种各样的活动，都让人感到温暖幸福，一点不觉得孤独。《广厦时代》通过查看阿那亚的微信公众号发现，这里的每一位业主都是主人，都有展示自己的机会，讲述自己在阿那亚生活的故事。

　　这两个项目把旅游地产做成品牌，做成社群文化的代表，让人感觉卖房子反倒成了附加属性。一位不愿透露姓名的媒体人表示，没有社群的旅游地产一定是假的旅游地产。社群也许不是一个旅游地产项目的全部，但是不可或缺。京津冀的山水资源丰富，选择到这些地方旅游度假的客户不仅仅是为了居住在冷冰冰的房子里，更多的是这里能够提供的服务。

　　随着度假人群需求的变化，京津冀越来越多的旅游地产也开始了转型升级，如涞水的华银天鹅湖要打造“世界美食大集”，秦皇岛的山海同湾则重点强调海岸颐养居住等，不过最终还是要看客户是否认可。京津冀的旅游地产项目基本上都拥有优质的自然环境，《广厦时代》提醒准备购买旅游度假项目的客户，一方面要根据自己对山海湖泊等环境的喜好确定选择方向，另一方面要根据自己的度假需求去选择自己认可的生活服务，让度假变成一件美好的事情。

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