2017楼市猜想：调控持续加息预期 房价走稳并购加速

　　中央经济工作会议明确表态“房子是用来住的，不是用来炒的”，进入2016年12月份以来，决策层已经六次明确对房地产的相关调控。2017年楼市怎么走？房价是涨是跌？新年伊始，楼市四大猜想浮出水面。

　　调控持续

　　在2016年12月14日的中央经济工作会议已经确定了2017年房地产调控主基调——去库存与放泡沫并举，并加快研究建立房地产市场长效机制。在12月29日和30日，住建部又发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改情况的通报》，狠抓热点城市控房价，三四线城市和县城去库存，同时还公布21家违规销售的房地产开发企业名单。事实上，仅在2016的12月，决策层已经先后六次明确对房地产的相关调控及监管。

　　从监管层的态度来看，维稳仍然是2017年的核心命题。预计2017年一二线热点城市调控会持续，“房价不止、政策不停”，这与防控金融风险的宏观背景也是一脉相承。同时，对于三四线城市去库存等供给侧结构性改革也会得以延续，除了主要的政策性支持，也可能会与提高整个城市的“基本面”相融合。针对各个城的调控，预计会根据各地实际情况升级为“一城一策”。

　　加息预期

　　2016年前三季度房地产市场的火热，与宽松的信贷政策有很大关系，信贷是影响短期房价的重要因素之一。在上海实行“认房又认贷”之后，2016年12月23日，郑州又成为“认房又认贷”的第二个城市，这个被称之为最严厉的调控政策是否会铺开，成为热点城市悬在头上的达摩克利斯之剑。该政策的出台，也将直接影响到房地产市场的成交量和房价走向。

　　2016年12月中旬，美联储宣布加息并给予今年3次加息的预期，人民币出现贬值预期。本次加息或预示美国步入加息周期，一经确认则其他国家将迫于压力而效仿美国。短期内固然不会出现此种局面，但加息操作势必会削弱投资需求并抑制消费。“一旦加息(或者资金价格上涨过快)，代表了金融政策的取向出现变化。如果人民币贬值和资本流出，一定引发中国房价的重新估值，以人民币计价的资产价格的调整是大概率。”业内人士表示。

　　房价走稳

　　虽然政府在加码调控，但倘若房价出现大跌，这势必也不是监管层的本意。在2017年，房地产市场会进入一个小的调整期，房价会“稳”字当头，可能会出现微涨或微跌，“大起大落”都是政府不愿意看到的。

　　从多家证券公司房地产研究部门发布的报告来看，对于2017年，机构对于成交量的预测基本一致，都认为房屋销售面积会出现下降，方正证券最乐观，预测要跌6%，最悲观的中投证券则预计会跌18%。当然，代表性的观点是受政策影响，一线、二线、三线城市的销售面积会呈现不同的情况。买房的人少了，自然也会影响到房价，大多机构预测2017年房价波动幅度在正负3%以内。典型的观点是，2017年上半年全国销售均价持平，下半年随着政策松绑重回上升趋势。

　　方正证券首席经济学家任泽平指出，近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底至2018年上半年。

　　并购加速

　　最近几年，房地产行业内并购潮已经初现端倪。随着房企融资渠道收紧、一二线城市拿地门槛提高，在2017年，开发商的整合或将进一步加速。

　　手里有地但开发能力弱的中小型房企若无法通过开发模式盈利，卖土地、卖股权现象就可能会频繁出现；如果连土地都没有的上市公司，或许整个企业会被当壳卖掉了。对于弹药充足的大型开发商，将会在二级市场寻找开发机会以及合适资产，抑或收购现金流紧张的小型开发商。不仅如此，从现在各类城市的房地产市场而言，一旦有大型开发商进入，中小型开发商的生存空间已经在面临着不断压缩的情形。

　　当然，尽管拿地成本不断上涨，开发商依然继续深耕一线城市以及二线重点城市。为降低风险、分摊成本，许多开发商可能会选择联合其他开发商，抑或寻求保险公司等金融机构的联合。（杨奕）

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