恒大销售3734亿创新高 3000亿现金“风险堡垒”保驾护航

　　恒大首次登顶“全球第一房企”

　　在房地产“史上最大年”，“全球第一房企”也换人了。1月6日，中国恒大发布公告称，2016年全年累计实现合约销售额3733.7亿，较2015年增长85.4%，超越万科3648亿元的成绩，首次登上年度销售冠军的宝座。

　　截至去年上半年，恒大销售额仍较万科落后约480亿，但自下半年以来，恒大销售业绩一路狂飙，7-9月连续三个月单月销售额超400亿元，在9月份反超了昔日霸主万科，并将优势一直保持到最后。

　　记者了解到，根据国际货币基金组织统计，在2015年，全球GDP排名第79位的国家，哥斯达黎加的国民生产总值为529亿美元，相当于3677亿人民币，还略略低于恒大2016年3734亿元的销售额。这也意味着，恒大一年卖房的销售额，已经可以超过全世界一半以上国家一年的GDP。

　　权益销售额领先第二名近千亿

　　从广义销售额来看，恒大去年3734亿的销售额，和第二名万科3648亿的销售额差距不足百亿元，呈现出“险胜”的局面。事实上，近年来房地产行业合作开发、小股操盘的项目越来越多，例如房企在一个楼盘只占50%权益，却将整个楼盘的销售额100%算入业绩并不合理。业内人士认为，只计算企业所占权益部分的“权益销售额榜单”，更能体现房企的真正实力。

　　克而瑞最新统计数据显示，2016年全年，恒大、万科、碧桂园和保利的权益销售额分别为3550 .6亿元、2606.5亿元、2352亿元和1613.8亿元。恒大的权益销售额与万科之间有着近千亿元的领先优势。

　　业内人士告诉记者，权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围，项目销售产生的回款才可以计入报表。权益销售比例越高，实际销售的金额越高，实际回笼的资金也就越多。恒大最新公布的2016年销售数据来看，全年实现销售3733.7亿，回款金额为3008.9亿，远超其他房企。

　　手握3043亿现金一年不卖房也没风险

　　相较于销售额和销售回款两个数据，记者在公告中发现，一直被人们视为“高负债”的恒大地产，截至2016年12月31日，现金余额却达到了3043亿元，创下房地产企业的历史新高，甚至超过中石油和中石化等大型央企。

　　数据显示，截至2016年6月30日，万科与碧桂园其他两家第一梯队的房企现金余额分别约为718亿和494亿。而当时恒大现金余额就达到2120亿，较万科和碧桂园分别高出1402亿和1626亿。

　　有业内人士表示，现金充足的房企抗风险能力反而更强，即便负债率较高，财务也是安全的。以恒大为例，截至2016年6月30日，一年内到期的借款为1728亿，而现金余额高达2120亿，不仅足以覆盖短期负债，更高出了近400亿。“3000亿充足的现金足以应付各种可能发生的债务风险。按照最极端的假设，即便未来一年恒大一套楼都不卖，也不会陷入债务风险。”

　　将能轻松完成预期业绩

　　记者了解到，恒大此前已经开启了借深深房的回A股之路。由于凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，为满足在A股上市的政策条件，该股份需要在重组前进行适当稀释。为此，恒大已经在日前成功引入8家战略投资者，入股金额达到300亿元。

　　无论是与深深房签订的重组上市协议，还是对战略投资者的承诺，恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿，营业额分别约为2800亿、3480亿、3800亿，净利润分别约为243亿、308亿、337亿，并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿。

　　在去年下半年国家连续出台房地产调控政策，楼市走向趋势不明朗的背景下，市场一度怀疑恒大能否继续保持过往的增长。但是对比恒大多年来的发展路径发现，目前做出的这些“业绩预期”，事实上恒大已经对自己大大“低估”。

　　根据恒大上市以来发布的年报，从2009年到2016年，恒大销售额从303亿增长至3733.7亿，年均复合增长率达43.2%。未来三年，其销售额增幅只要分别达到20%、11%、10%，便可以完成重组协议中预期的销售业绩。

　　至于市场更关心的关于未来三年实现888亿净利润的承诺。记者了解到，从2006年上市至2015年，恒大的核心业务利润率为10.45%，如果按照恒大2016年3551亿的权益销售测算，归属母公司的净利润将超过371亿。这也意味着，恒大在尚未回归A股上市之前，就已经锁定其承诺888亿净利润的四成。

　　“恒大在剥离部分非核心业务后，利润率有望进一步提高，加之其庞大的土地储备和现金优势，恒大完成三年888亿的利润承诺已是大概率事件。”一位证券分析师表示，“这也不难理解，恒大此前引入战投，市场反应热烈。”