央广《王冠红人馆》财经报告——一夜限购，秒懂房产新政影响几何

　　3月17日下午,北京市宣布房产新政,楼市调控力度空前。而在当天夜里又有三个城市宣布限购升级。系列组合拳意味着未来哪些大趋势?几家欢喜几家愁,哪些人会受到新政影响?央广《王冠红人馆》为您深度解析有关房产新政的那些事儿。

　　一、解读——秒懂3.17北京房地产新政

　　3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。

　　居民家庭名下在北京已拥有1套住房,以及在北京无住房但有商业性住房贷款记录(全国范围)或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

　　落实精神:房子是用来住的,不是用来炒的

　　去年年底中央经济工作会议上“房子是用来住的不是用来炒的”这一重要表态,也成为了今年全国两会上对地产政策和金融政策的指导思想。

　　北京作为首善之都,房地产政策的指导意义和示范意识非常强。

　　在今年年初北京市的两会上,蔡奇市长明确表态今年北京要调控好房价,房价不能涨。而现在全国两会结束刚一结束,北京的调控政策在3月17日傍晚就应声落地,可以说力度空前。而在当日深夜,全国各地城市又有一大波调控政策相继落地。

　　认房又认贷,离婚也不好使了。。。

　　简单来说,第一,首套房不受影响,保护刚需购房人群。第二,二套房的认定要求提高了,过去是只认房不认贷,现在是认房又认贷,离婚买房这条路也走不通了。只要在国内任何地方有商业贷款记录,不管是否已经还清,政策施行后即使是无房有贷,首付比例也会从首套房的35%提高到二套房60%,而非普通住宅则从首套的40%提高到了二套房的80%。此外,还规定贷款年限最高压缩为25年。

　　对于普通住宅和非普通住宅的划定,有三大标准,简单来说就是五环以内468万以下为普通住宅,反之则为非普通住宅。然而实际来看,五环以内低于这一标准的房源极少,大多都可以达到非普通住宅的标准。如果首付80%,是一笔相当巨大的资金。可以看出这是非常明显的去杠杆举措。

　　力度空前,哪些人将受影响?

　　我们认为,改善型住房需求会受到较大影响,不管是普通住宅还是非普通住宅,实际上只要是首套房,首付比例35%-40%对于改善需求的家庭来说还是可以接受的,贴贴补补也就拿下了。但是本次认房又认贷之后,很多有改善型住房需求的人就从首套房资格变成了二套房资格,首付直接翻番到60%-80%,这必然会让很多有改善需求的人望而却步。

　　而这种改善型购房行为,通常还会产生一串连环交易,比如A买B的房子,B买C的房子,C买A的房子或者换新房子等。有时甚至中间有四五个环节来达到预期的目的。本次限购政策,很可能导致链条其中某些环节从首套房资格变成了二套房,也就很可能产生违约而使整个链条断裂。

　　虽然新政的确对改善型住房需求有所影响,但是从制度设计者及监管层来说,很难分辨是真正有改善需求还是借改善之名钻空子连续交易的炒房者。因为以往的认房不认贷是可以连续交易,卖出住房再次购置的。因此当前新政还是从源头上以保障无房无贷的刚需人群为优先供给,并且购房者也会更加理性考虑。

　　本次调控预计会对二手房市场的价格压制比较明显。由于此前新建住宅限价严格,二手房市场价格上涨已经明显超过新房,因此本次及时出台新政会一定程度上压制二手房价格。

　　以下5种情况秒懂北京新政:

　　无房无贷肯定不受影响,将拥有首套房资格,购买普通住宅首付35%,购非普通住宅首付40%。

　　首套房没有贷款,将名下首套房卖出改善或更名,即成为无房无贷人士的,可以拥有首套房购房资格,首付同上。

　　首套房为婚前对方购买,个人无商业贷款记录,如果不幸离婚,那么可以有首套房资格。

　　首套房为婚后共同购买,夫妻共同承担贷款,不论还没还清,就算您不幸离婚成为无房人士,也享受不到首套房资格了,购买普通住宅需首付60%,非普通住宅需首付80%。

　　有房又有贷,想再买房,您就只能攒够60%-80%的首付了。

　　二、组合拳落地——3城市连夜限购环北京接连限购

　　连锁多米诺——北京一声吼,各地来跟帖

　　继3月17日下午北京发布限购新政,17日夜间,又有3城连夜限购。

　　石家庄、郑州和广州的三个城市连夜出台的限购政策,简单可以概括为:

　　石家庄:非本市户籍家庭限购1套,且须提供2年内连续12个月及以上个人所得税纳税证明或社保证明,如果在本市已有住房,则不得再购买。此外,提高公积金、商业贷款购房的首付比例。

　　郑州:3月17之后补缴社保、个税也没用了。

　　广州:本市单身(含离异)人士限购1套,非本市家庭购房需满5年社保、且限购1套,且不得通过补缴社保和个税证明获得购房资格。除了限购政策,限贷政策可以概括为:无房无贷款,首付最低3成;无房有贷款,首付最低4成;有房无贷款/首套房贷款还清,首付最低5成;首套未还清,首付最低7成。

　　外溢效应:环北京地区楼市疯涨限购政策不留死角

　　近年,在京津翼一体化发展的大潮中,随着北京房价水涨船高,环北京的河北各郊县房价也出现了明显的涨幅。相应地,在北京限购政策一道道落地的同时,环北京限购政策也接连出台。

　　3月1日,河北涿州市宣布非当地户籍限购1套住房。

　　3月2日,河北涞水县宣布非本地户籍居民家庭限购1套房且首付不低于30%,本地户籍居民购买第二套住房首付比例不低于60%。

　　3月8日,张家口市崇礼去宣布,本区户籍居民家庭不允许购买第三套普通住房,非本区户籍居民家庭只可以购买1套普通住房。

　　三、举措——增加有效供给稳定市场

　　其实,在去年年底发布的2017中央经济工作会议报告全文中除了提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,还有着一系列的调节房地产的多项举措,如租售并举、增加有效供给,建设多层次的住房供给市场。

　　3月17日,北京住建委表示,土地供应方面,目前已供应商品住宅用地109公顷,完成年度土地供应计划的42%,与去年同期相比,是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍;住房供应方面,一季度可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%,届时一季度商品住宅用地供应量将是去年全年实际供应量的1.5倍。此外,北京还明确表示:要确保新建商品住房成交均价环比不增长。还要加大土地的储备力度,是当地增加计划外的年度土地供应量。

　　此外,还要督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在建商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

　　商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子,还包括拿地未开工和开工未销售的房源,而且这些房源是距离实现市场供应最近的,对于市场预期的影响也最大。这两个阶段的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

　　一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面,督促加快这20万套库存转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期。

　　为了保障住房的有效供应,除了加强商品住宅的供给,对于北京自住型商品房也要加大供应。

　　北京市长蔡奇同志在谈到调控北京房价的方式中,还有一点不容忽视:加大自住型商品房供应,发挥其改善民生、平抑房价的作用。所谓自住型商品房,其价格相比周边商品住房价格低30%左右,面向全市内符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。套型主要以90平米以下户型为主,较大套型建筑面积不得超过140平方。

　　其实,北京市出台一道接一道的限购政策一方面是保障金融安全,加大去杠杆的力度,另一方面也是期待能够把北京和环北京的需求转移到三四线城市,也是那些去库存压力更大的地方。我们认为未来房地产市场的健康稳定可持续发展还是要加大全国范围内实体产业的投入,创造更好的就业机会,引导大量人才到都市圈乃至三四线城市发展,平衡中国各区域经济发展,不管是对房地产市场还是当地经济和就业,都是战略诉求。

　　四、总结

　　长安米贵,居大不易。自古以来大都市的房价物价都是要高于全国平均水平。但是正如权威人士所言:“树长不到天上”,健康和可持续的房地产市场意味着一个城市的宜居指数,也代表着一个城市承载梦想的包容空间。过高的价格,过快的增长会严重挤压年代年轻人奋斗的意志,和一个民族脚踏实地的前进步伐。以时间换空间是我们不变的地产调控思路,希望此次调控能让我们看到中国产业格局调整和经济增长方式升级的更多答案。

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