离婚一年内无首套房贷优惠 首付款严禁“加杠杆”

　　为买房享受首套房贷的优惠而盘算“假离婚”的购房人可以考虑收手了。昨天上午，央行营业管理部、北京银监局、北京市住建委和北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，文件明确，从昨天开始，离婚一年内贷款买房，无论是商贷还是公积金贷款都算二套房。

　　以往部分购房者为享受首套房贷优惠政策而离婚。今后，这一漏洞将被监管部门堵上。“各商业银行要坚决落实中央关于‘房子是用来住的，不是用来炒的’总体要求，继续从严控制个人购房贷款增量，严格落实差别化的房地产信贷调控政策，配合做好北京市房地产调控工作，促进北京市房地产市场平稳健康发展。”有关负责人昨天表示，北京银监局、央行营业管理部将适时会同相关部门对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查，对存在违法违规行为的机构进行严肃问责。

　　离婚一年内房贷算二套

　　一直以来，首套房贷政策无论是利率还是首付比例，都比二套房优惠很多。于是一些购房人打起了假离婚的歪主意，让名下无房的一方离婚后立即买房享受首套房贷优惠。

　　北京317房地产调控新政出台后，二套房贷首付比例大幅提高，两者的差距又进一步拉大。具体来看，普通住房，首套首付比例最低只有35%，二套高达60%；非普通住房，首套比例最低只需40%，二套高达80%。同时，二套房贷利率为基准利率上浮10%，首套为基准利率的95折。两相对比，首套房贷利率优惠大，首付的筹款压力也小。有市场人士反映，新政后盘算着假离婚的人比以往更多了。

　　不过，监管层已经注意到相关动向。据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。

　　此次下发的通知规定，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。也就是说，即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方，且无贷款记录，依然将被视为二套房，购买普通自住房的商贷首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的商贷首付款比例不低于80%，且房贷利率为基准利率的1.1倍。

　　贷款记录不仅查商贷也查公积金贷款

　　“我刚刚查询了我的征信记录，发现公积金贷款记录并没有显示其中，这是不是表示我还可以享受首套房贷政策？”市民王女士几年前曾用公积金贷款买过一套房，不久前她把这房卖了，想换套大一点儿的。因为最新的政策是认房又认贷，但她拿不准自己这公积金贷款算不算贷款记录。有关人士昨天表示，根据最新文件，王女士再想申请商业贷款，也只能按二套房贷执行。

　　昨天发布的文件明确规定，各商业银行在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询北京房屋交易权属信息查询系统、人民银行个人信用信息基础数据库。在公积金贷款数据接入征信系统前，各商业银行定期汇总房贷客户信息提交住房公积金中心，由公积金中心查询查证后统一将公积金贷款记录反馈给各商业银行。对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库，已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。

　　这意味着，即便个人征信记录中没有显示，但购房人只要曾使用过公积金贷款，相关管理部门也会将贷款记录反馈给商业银行，不留‘钻漏洞’的可能。相关负责人表示，各商业银行对于购房家庭住房记录、商业性住房贷款记录、公积金贷款记录等查询情况，需留档备查。

　　首付款严禁“加杠杆”

　　因为此次新政大幅提高首付款比例，不少购房人一时凑不齐首付，打算找其他金融产品融资来填补资金空缺。此次，四部门又重申了首付款中不允许违规“加杠杆”的原则。

　　事实上，2016年，监管部门已明确叫停“首付贷”等金融产品。昨天发布的文件中强调，各商业银行要根据“了解你的客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，并严格审核借款人还款能力。对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

　　同时，各房地产中介机构也不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”、“尾款贷”等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构，各商业银行应立即中止与其业务合作。

　　已成年无固定收入借款人参照二套房贷执行

　　文件还要求银行严格审核借款人还款能力，防范投资投机购房带来的信贷风险。各商业银行要严格落实月供收入比(不超过50%)等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。

　　有些家庭以还在上大学的子女名义购房，希望享受首套房贷的优惠。今后，这一漏洞也将堵上。昨天发布的文件明确，对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

　　文件还要求，各商业银行要加强对房地产真实价值的评估，要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力，要依据房屋的合理评估价值进行放贷。商业银行与房地产价格评估机构合作进行评估的，要加强对合作方的约束和考核，避免道德风险。

　　中介机构违规 银行中止合作

　　文件要求银行加强对支行网点的业务指导和管理，严格落实差别化住房信贷政策。

　　各商业银行要加强对支行网点个人住房贷款业务的管理和指导，督促支行网点严格遵守差别化住房信贷政策及自律机制确定的自律要求。对支行网点违反相关规定的，要及时纠正、严肃处理。

　　各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构，各商业银行应立即中止与其业务合作。（记者程婕）

　　热点

　　新推三批自住房地块 8宗在地铁边

　　昨日，北京土地交易市场发布丰台、顺义3宗自住型商品住房用地出让公告，这已经是北京今年推出的第四批自住房地块，也是本周连续推出的第三批自住房地块，一季度已推出自住型商品房用地50公顷，完成全年计划量60%，是去年同期自住房实际供地量的2.8倍，推出地块可建设自住型商品房约80万平方米，可提供约1万套自住型商品房。

　　3宗入市地块全部用于自住房建设

　　3宗地块中，丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期NY-005等地块内居住建筑规模约9.09万平方米将全部用于建设自住型商品住房，销售限价为35000元每平方米(含全装修费用)；顺义区仁和镇第5街区05-03-04-3地块内居住建筑规模约6.01万平方米将全部用于建设自住型商品住房，销售限价为24000元每平方米(含全装修费用)；顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015等地块内居住建筑规模约10.4万平方米将全部用于建设自住型商品住房，销售限价为22000元每平方米(含全装修费用)。据北京青年报记者了解，上述3宗地块区位优势明显，均位于轨道交通沿线等交通便利的区域。

　　本周8宗自住房供地均位于地铁沿线

　　北青报记者从市规划国土委了解到，本周内土地市场持续加力，已经推出3批自住房供地，共8宗，涉及土地面积约44公顷，自住房建筑规模约66万平方米。综合分析本周推出的8宗自住房地块，从销售价格看，最高销售限价35000元每平方米(含全装修成本)，最低销售限价仅为14500元每平方米(含全装修成本)。从区域位置看，均位于轨道交通沿线等交通便利的区域。

　　一季度已推自住房建筑规模约80万平方米

　　市规划国土委负责人介绍，截至目前，本市已推出自住型商品住房用地约50公顷，建筑规模约80万平方米，完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%，是2016年全年自住型商品住房用地实际供应量的2.8倍，按户均80平方米计算，可建设约1万套自住房，将进一步满足本市居民住房刚性需求，稳定房地产市场预期。

　　专家分析，住宅用地特别是自住型商品房供地节奏加快，一方面增加了市场的有效供给，另一方面优化了住宅用地的供地结构，将住宅用地优先用于自住型商品房供应，有利于保障住房刚需，这样的供地力度和供地时序把握，对稳定房价、稳定市场预期释放了积极信号。从土地市场的实际供应数据来看，土地市场实际供应量已经远超去年全年，有利于保障房地产市场有效供应，对于稳定房地产市场具有积极作用。（记者朱开云）

　　关注

　　5家房屋中介违规经营被关停

　　昨日，在房地产中介市场执法检查中，因异地经营、无照经营等违法违规行为，北京怡然天地房地产经纪有限公司、北京鸿宇万家房地产经纪有限责任公司北街家园一区分公司、北京众信基业房地产经纪有限公司、北京嘉诚广信房地产经纪有限公司第一分公司、天鸿美业(北京)房地产经纪有限公司丰台分公司等5家房地产中介机构被责令关停。

　　同时，北京市住建委、发改委、工商、地税及区房管部门组成的联合检查组，明确要求房地产中介机构及其从业人员要做好规范二手房代理、规范房源发布、严格落实新政等六个方面的工作。

　　据悉，北京对房地产市场秩序的执法检查行动还将持续开展。联合检查组将持续开展执法工作，针对房地产中介机构及其从业人员的违法违规行为，联合检查组将精准打击，发现一起，则查办通报一起，绝不姑息。投诉电话：59958811-1。

　　联合检查组将在六方面规范房产中介代理。

　　规范二手房代理行为：中介机构不得炒作“学区房”概念并违规代理，不得为不符合交易条件的保障性住房、违法建设和禁止交易的房屋提供中介服务。

　　规范房源信息发布：中介机构对外发布房源信息前，应当具备“两书一合同”(房屋状况说明书、书面告知书、委托销售合同)，不得发布未经核验的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。

　　严格执行限购及调控政策：中介机构和从业人员不得捏造散布涨价信息，制造恐慌气氛；不得帮助或诱导、鼓动交易当事人伪造证明材料、通过假离婚等手段骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限购政策。

　　规范交易资金监管：中介机构及其从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”，低报成交价格，骗取税收优惠；不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

　　规范门店管理：中介机构门店应当按照规定要求公示相关信息；留存业务记录；不得店外经营，经纪人员不得在店外摆摊设点，拦截业主推销宣传。

　　规范经纪人员管理：经纪人员应当恪守职业道德，不以欺诈方式诱骗消费者交易，不得出现冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同的行为。（记者朱开云）

　　调查

　　北京首套房贷放款普遍缓慢

　　昨天，北青报记者从多家银行了解到，目前绝大部分银行已经开始执行新的利率政策，个别银行甚至将首套房贷利率上调至基准。3月21日晚间，北京16家银行集体宣布即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍，同时严格执行房贷新政。由于额度紧张和流程方面的原因，房贷放款时间普遍放缓。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉北青报记者，如果按照100万元贷款计算，2016年执行的基准利率85折的优惠利率，贷款30年，月供为4872.7元。现在申请的首套房贷，只能做到贷款25年期95折优惠利率，这样月供就变成了5649.5元，每月多支出777元。

　　相比每月增加的这笔并不太大的支出，现在已经签约的购房人更担心放款时间太长。多家银行表示，虽然房贷业务并没有暂停，还在正常开展，但是现在额度实在很紧张，放款时间只能后延。

　　有国有大行的基层工作人员反映，从去年10月底开始，就明显感觉到放款速度在变慢，总行下分的额度很少。有客户1月中旬申请的房贷，各项材料也很齐全，但3月中旬才放款。

　　还有大行的个贷经理表示，去年10月的申请现在还没批完，如果现在递交申请，预计三个月才能批下来，等到放款就要接近四个月了。

　　还有业内人士表示，除了额度原因，一些流程方面的变化也导致整个贷款流程时间加长。某股份制银行北京分行人士告诉北青报记者，以前银行可以通过网络很便捷地查询房屋抵押情况，后来这一功能关闭，只能现场提交申请，光这个环节至少耽误几天时间。

　　张大伟认为，全国一二线城市，房贷都有继续收紧的可能性，银行未来贷款额度也会随之收紧，价格上浮、放款放缓会成为常态。从银行的资金价格看，成本上升已是趋势。现在大部分银行已经需要排队放款，这对北京市场主流的连环单造成非常大的违约风险。（记者程婕）

　　最新

　　厦门新购住房满2年才能交易

　　昨晚，厦门市国土资源与房产管理局网站发布消息，3月25日起，厦门市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　厦门调控新政还要求，各商业银行严格贷款审查审批。通过不动产交易信息共享，商业银行严格按照二手住房交易价格为基数发放贷款，防止虚增房价套取银行贷款。严格审查首付款资金来源的真实性，坚决杜绝“首付贷”。严格评估借款人还款能力，防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款。

　　另外，公证机构不受理未取得产权证的房产办理委托权限为出售、抵押(按揭除外)等内容的公证；涉及转委托的，只能转委托一次。持未取得房产证即办理委托，以及超过1次以上转委托的公证委托书，申办房产交易和抵押(按揭除外)登记的，不动产登记中心不予受理。（记者朱开云）

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