海口业主与物业之间的“爱恨情仇” 这五个问题你遇到过吗？

　　以为花钱请“管家”结果吵成了“冤家”

　　业主与物业之间的“爱恨情仇”，剪不断理还乱

　　小区里业主丢弃的沙发

　　核心提示

　　近日，有市民反映，自己居住的小区存在收费不合理现象，缴纳的是什么费用，多少钱，似乎都是物业说了算。垃圾分大小进行收费，业主拒缴物业费引发矛盾;建筑垃圾费用随意收，业主拒缴，物业阻碍装修工人施工……类似报道屡见不鲜，业主和物业之间，本该是和谐共处的关系，却因日益突出的问题渐渐“弥漫硝烟”，里面的症结究竟出在哪?为此，记者走访海口多个小区，通过实地调查倾听业主和物业的心声，然后将问题反映给有关部门，请他们来出谋划策。  

　　他们遇到的这几个问题你有没有觉得似曾相识?

　　问题1收费杂

　　装修丢建筑垃圾，清运费为何标准不一?

　　3月20日，记者来到凤翔东路某小区时，就听到装修声不绝于耳，一张醒目的杂物清运收费通知贴在小区门口。通知上写着：小区业主需在3月20日前对楼道杂物进行清理，物业公司将于3月25日前后进行集中清理。记者发现，该通知详细列出了清理范围及价格，清理价格分为单件清理和整车清理，单件杂物按照面积大小价格在30元-80元/件不等，而整车清理则是280元/车。

　　“我们已经交了物业管理费，不是应该包括垃圾清理费用吗?”小区住户吴先生说，他去年装修时，物业通知他缴纳垃圾清运费，否则就自己清理建筑垃圾，“还好我住的楼层低，选择了自己清运垃圾。”

　　记者采访了解到，许多住户也同吴先生一样，对物业收取垃圾清运费的合理性提出质疑。对此，该小区的物业管理人员介绍，根据2005年6月1日施行的《城市建筑垃圾管理规定》，装修所产生的建筑垃圾有别于生活垃圾，在运输和处置等方面都有严格规定，运输建筑垃圾的机动车辆和非机动车辆，必须向市环卫管理部门进行登记和检验，领取《建筑垃圾车辆准运证》后，方可承担运输任务，“装修所产生的建筑垃圾需运送到政府指定的建筑垃圾消纳场，任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。”

　　该物业人员表示，业主缴纳的物业费中包含的垃圾处理费，只是普通生活垃圾的清理费用，并没有包括建筑垃圾和大件杂物，“起初，物业公司也曾免费帮业主清理过这些杂物，后来垃圾越来越多，物业已无力再承担280元/车的垃圾清运费。”

　　记者在采访中发现，各小区的垃圾清运处理方法各不相同。位于新大洲大道的某小区，从原先收取5元/平方米的清运费，变为大件垃圾和装修建筑垃圾全部由业主自己清运;坡博路的虹冠大厦，则一直保持着大件垃圾和建筑垃圾业主自己清运的做法。

　　除了按车收取垃圾清运费之外，一些小区还按房屋面积一次性收取垃圾清运费，少则5元/平米，多则可达到20元/平米。高额的清运费让业主们直呼“垃圾扔不起”，同时对收费标准产生质疑。

　　问题2收费乱

　　从8元/天到20元/天，3个月装修管理服务费变了3次

　　记者来到世贸某小区，据正在装修的业主郑先生介绍，物业不提供大件垃圾和建筑垃圾的清运服务，业主在小区内产生的建筑垃圾，得自己清理。“2017年初，我准备装修房子，便到小区物业处报备。物业公司说，要缴纳3000元的安全保证金和8元/天的装修管理服务费，我与物业协商无果，只能暂缓了装修计划。春节过后，我再次提出装修房子，结果物业称装修管理服务费已是20元/天。”郑先生认为，服务费短时间内涨这多么不合理，他拒绝缴纳，然后开始装修。

　　“施工当天，物业人员进入装修场地阻碍施工，迫于无奈，我和物业签了一份文件，约定装修管理服务费15元/天。”郑先生说，文件签完后就被物业人员收走了，也没有给他相关票据，“装修管理服务费短时间内变来变去，这样合理吗?!”郑先生还告诉记者，物业公司要求他为装修工人购买5元/张的小区出入卡，“我后来发现，所谓的证件只是一张手写的‘出入凭证’，且装修工人进出小区时，保安也没有要求他们出示凭证。”

　　随后，记者查阅相关资料了解到，根据国家2014年颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》，物业管理企业对住宅室内装饰装修进行管理，要花费一定的人力、物力等，产生管理成本，而在目前的物业管理费中，没有包含这部分费用。因此，物业管理企业可向装修人收取一定的装修服务费，但具体收取多少费用，并没有相关界限和管理规定。

　　记者在采访中发现，各个小区向业主收取的装修服务费不尽相同，装修押金或安全保证金收取1000元-3000元不等，甚至有小区收取空调安装位置的保证金。同时，也有不收取装修管理服务费的小区。记者询问了多个小区的物业如何制定收费标准，相关人员给出的回答均十分含糊。

　　问题3被“公摊”

　　公共区域水电费实行包干制，每个月收取固定费用

　　据新大洲大道某小区的业主反映，自入住以来，物业公司一直实行包干制的公摊水电费制度，即在电费0.64元/度、水费2.96元/吨的基础上，再固定收取0.21元/度的公摊电费和0.25元/吨的公摊水费。住户罗大爷表示，家中水电费与小区公共区域水电费捆绑在一起，对长期居住的人产生了不必要的经济负担。

　　该小区物业接到业主投诉后，随即发起了问卷回访和电话回访，以征求更多意见从而实施更为稳妥的方案。最终，该小区按照《海南省物业管理区域公用水电分摊办法》，决定从今年4月份开始实行分摊制度，即将小区的公共区域照明、用水的费用，分摊给每一个住户。

　　凤翔东路某小区的住户李女士反映，他们小区就是实行包干制，给业主造成了较大的经济负担，大家希望能够在公共区域设置水表、电表，实行公摊制度，“其他小区公共水电费的收取更为合理，我们小区的物业收费合理性很难让人信服。”

　　据坡博路虹冠大厦的物业管理人员介绍，在水电费的公摊收费方面，海口的小区一般实行包干制或公摊制。随后，记者采访了多个采取包干制的小区，询问物业是如何算出业主需要缴纳多少公摊水电费，他们无法给出具体的价格制定办法。

　　记者发现，随着季节的变化，住户家庭水电的使用量也会随之变化，但小区的公共区域的水电费却没有太大变化，包干制之下，居民多交的钱到哪里了，业主们并不知情。对此，物业公司却以自负盈亏为由，没有透露资金去向。

　　问题4预交费

　　小区要拆迁，要求住户提前缴纳水电费，多退少补

　　3月22日，记者来到位于南沙路的南源大厦，业主赵阿姨反映，小区物业要求住户提前缴纳6个月共200元的物业费和水电费，才给开具2017年3月份的未欠缴水电费证明。“预交水电费，这样合理吗?!”赵阿姨说，以前都是用了水电后，由有关部门开具发票，再进行缴费;现在是缴清费用后，物业只是开具一张未欠交电费的证明，并未开具任何发票，她对此很不理解。

　　对此，南源大厦小区的物业负责人张先生表示，该小区已纳入拆迁范围，部分住户尚未搬走，所以物业留下来继续为这部分人服务，按0.87元/平方米来收取物业费。“同时，物业也在帮有关部门代收水电费，目前已缴纳预交水电费200元的住户都已开具2017年3月份的未欠缴水电费证明，没有这份证明，则视为3月份未缴水电费。”

　　张先生告诉记者，之所以让住户预交物业费和水电费，是预防房子拆迁后住户拒绝缴清物业费和水电费，“提前缴纳的这200元费用，是预交拆迁当月的水电费和物业费。拆迁前，住户依然要按照以前的标准缴纳水电费和物业费，拆迁当月，如果住户的水电费和物业费并未达到200元，物业将返还多收取的金额，反之则再向住户收取多出的费用。”

　　问题5 “滞纳费”

　　业主还没确认收房入住，就开始收取物业费

　　廉先生反映，他于2015年12月购买了西海岸海岸赛拉维北期的房子，2016年5月收到开发商的收房通知书，要求他2016年12月30日前必须完成收房。然而，廉先生收房时却发现，开发商并不能提供证明房屋通过验收的“两书一表”(即《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》与《建设工程竣工备案表》)。于是，他拒绝收房。

　　“开发商要求我必须在截止日期内完成收房，否则视为自动确认收房。”无奈，廉先生只好收了房，“收房时，开放商收了我4000多元的费用，其中包括杂费和一年的物业费用。此外，还补收了2016年5月-12月的物业费。”据廉先生回忆，2016年5月，小区楼房才刚刚封顶，相关配套设施尚未完善，业主也没有使用和装修，更没有确认收房，“从2016年5月就开始收物业费，这不合理。虽然开发商声称小区已通过验收，但并没有提供相关证明材料。”

　　对此，海口市住建局建工处相关负责人表示，该小区2016年10月26日才通过验收，而物业公司却要求业主缴纳5-12月的物业费，这显然属于自定收费标准，是非法收取业主物业费的行为。

　　海口物价局物业费乱涨，市民可投诉

　　昨日下午，记者从海口市物价局收费管理处获悉，自2015年6月份非保障性住房实行市场调节价开始，物业收费一直是备受关注的话题之一，全面放开我省非保障性住房物业服务价格，保障性住房物业服务收费标准实行政府指导价。

　　那么问题来了，全面放开非保障性住房物业服务价格，业主要交多少钱，难道全由物业说了算?

　　海口市物价局收费管理处的相关负责人表示，实行市场调节价后，相关费用并非物业公司说涨就涨，“我们分别设了秀英、龙华、琼山、美兰4个监督检查分局，市民如果遇到物业公司收费不合理等问题，可以根据片区来投诉，会有部门核实情况并进行处理。”

　　海口物业管理协会明确各方职责，找准症结对症下药

　　物业和业主之间的矛盾与纠纷，到底该如何化解?海口市物业管理协会秘书长梁金华表示，业主和物业之间的大多数矛盾和纠纷，主要源于双方在沟通和理解上出现了问题，另外，也存在开发商遗留下来的问题，“物业应该将合同里涉及到的法律法规张贴在小区公告栏上，业主也主动多了解这方面的内容，哪些是物业的责任，哪些是业主该遵守的规定，哪些是开发商遗留下来的问题，对号入座去解决。”

　　梁金华说，另一方面，相关职能部门和物业公司，应向业主普及相关法律法规，同时，希望政府能完善涉及到物业方面的法律法规细则。“最后，物业要对特约服务的价格给予合理解释。”梁金华介绍，比如业主想扔掉沙发，物业可收取一定的服务费让车来拉走，如果业主对收费不满，可到搬家公司进行查询，货比三家后选择最实惠的方式处理，实在不愿意花钱，可自行丢弃到指定地方，“在特约服务方面，物业要提高自身服务水平，开出的价格最好低于市场价，业主比较容易接受。”

　　海口住建局全市小区2615个，成立业委会的不足3成

　　记者从海口市住建局了解到，目前海口市共有住宅小区2615个，其中实行物业管理的1460个，单位自管小区581个，“三无”小区574个。其中成立业委会的有571个，仅占总数的22%。

　　海口市住建局物业处吴处长表示，根据国家《物业管理条例》及《海南经济特区物业管理条例》，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，可召开业主大会，选举业主委员会。选举业主委员会须经专用部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主投票通过。“目前，小区业委会成立工作具体由辖区镇、街道办负责指导、监督及备案。但是，在海口存在一个普遍的问题，就是大部分小区入住率较低，找业主集中开会较难，今后可考虑使用电子投票。”

　　业主如遭遇不合理管理和收费该怎样处理?吴处长表示，首先要与物业公司进行友好协商;如果协商不成可向物价、物业行政主管部门投诉;最后实在解决不了可以通过司法程序解决。

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