北京楼市最严调控季：假离婚者手握近千万被劝退

　　卖房者

　　遇新政，“再住两年60平的房子”

　　与不少庆幸“逃离”的卖房者不同，家住丰台的张先生倒没遗憾未在“高点”逃离。

　　“我不算是刚需，非要现在换不可。”他告诉记者，“而且，富丰桥站的地铁明年就要修到家门口下面了。”他觉得，地铁一通，哪怕现在行情不好，“房子说什么都得涨。”

　　他告诉记者，自己看了位置再往南一些的一套房子，大概80平，“基本上是等价的”，后来又看了个更偏南的回迁盘。

　　新政前，张先生的算盘是：“我如果把现在这套房卖了的话，做个按揭，换这个回迁盘100平米左右的房子，大概手里还能剩个100万，而且按揭压力不大。”

　　新政前，他已经找了中介，不过新政一来，首付增加，只好在自己60平的房子里再住“两年”，不过“好在现在房子也有升值潜力。”

　　房企

　　坚守一二线or转战三四线，是个问题

　　在调控背景下，多数房企今年目标制定得保守与稳健。据克而瑞的统计数据，整体来看，2017年房企对外销售目标较2016年合同销售额增长均值仅为20%。

　　与此同时，坚守一二线还是转战三四线成了问题。

　　北京本次调整可谓是史上最严——然而反观开发商在北京的拿地情况来看，竞争情况依旧激烈，从竞争安置房面积到全部自持不准销售，各房企没有放弃在京拓展的态势。

　　对此，当代置业执行董事兼总裁张鹏在接受记者采访时表示，这既是因为北京是首都，也因为北京作为一线城市本身市场抗风险能力较强。

　　“企业要发展一定需要土地，虽然有很多开发限制因素，土地价格也基本侵蚀了开发利润，但在供给有限、需求仍比较旺盛的情况下，作为企业只能是先保证生存，而且进入北京市场的品牌、规模效益都是企业需要的。”张鹏说。

　　不过，他亦强调，未来北京市场有可能还会面临更加严苛的政策环境，企业如何确保销售及去化，如何寻找购买客户，如何继续在北京深耕拓展，都是不久之后即将面临的现实问题。

　　这一说法成为了开发商的共识。在采访中，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷亦指出，从2013年开始，房地产企业形成了回归一、二线城市的共识，但也就是从2013年开始，一、二线城市住宅用地供应逐年下降。“2016年上海房企中，只有不到10家企业拿到了2-4宗住宅用地，20余家房企只拿到1宗，有很多房企拿不到地。退出一二线城市是很多房企不得已的选择”。欧阳捷说。

　　在欧阳捷看来，全国性房企要保持业绩增长，只好向三、四线城市发展。在这些本地房企为主的三、四线城市，产品理念及品质档次相对落后，大型房企通过产品与服务的提升，打破市场原有格局，进而提高房价上涨预期，并触发一些地区的抢地大战。

　　不过，欧阳捷强调，房企在这些城市布局，恰如“割韭菜”，割完一次后，等待长出来需要有个周期。房企在这些城市不太容易深耕，也易导致企业资源浪费。“个别城市受都市圈外溢、都市圈概念影响此前出现全民购房热潮，这类城市需警惕，房企现在进入有可能会踏空。”欧阳捷表示。

　　调控政策除了对房企城市布局上有所影响外，对项目的具体执行层面，也带来不同程度的影响。业内人士指出，高端项目迫于限价、限购压力，可能会推出一定程度的价格优惠进行跑量。

　　■ 延展

　　专家

　　房价快速上涨阶段结束

　　针对北京等地的楼市调控和调控升级，链家地产董事长左晖对新京报记者表示，最严调控后房地产进入下半场，房价快速上涨的阶段会结束。

　　左晖称，“3·17新政”以及此后的系列调控与以往的调控有所不同，堪称史上最严，严格回归“房子是用来住的，不是用来炒的”。本轮调控的背景是，国家希望能够降低房地产波动对经济和金融机构的影响，因为房地产对中国经济的影响太大。

　　“这轮调控短期内将造成房地产价格的下降，对未来长期的发展也会有影响”。左晖说。

　　本轮调控中有专门针对房地产中介出台的措施，对此，左晖表示，对地产中介采取措施也属于正常之举，因为这是一系列的调控组合措施。

　　从调控的效果来说，上海易居房地产研究院总监严跃进称，最新的统计数据显示，目前北京上涨幅度没有别的二线城市涨幅大，全国其他城市，也正在回归理性。因此，从这个意义上讲，这套组合拳也对全国其他地方有借鉴意义。

　　在他看来，当前商办房的调控效果显著，可谓“一剑封喉”。

　　“未来的调控还有继续收紧的可能，无论是对中介还是商业银行贷款等，未来还有收紧的可能性，包括首付比例和利率的提高”，严跃进说，这对于二套购房改善型需求会有影响，是利空。

　　如果现有的政策调控效果未来还不明显，那么，财政部门、税务部门、甚至工商管理部门也会出台类似管理房价的政策。

　　未来全国房价走势如何？在张大伟看来，一线城市政策力度较大，房价将平稳下来，而二线城市涨幅或明显放缓，三线城市目前看仍是上涨主力。

　　严跃进表示，调控房价的目的不单纯是为了降低房价，房价一直维持小跌的可能性并不太大，实际上，未来房价甚至还有继续上涨的可能，不过，涨幅会受到控制。

　　二三线城市

　　房价上涨，买房者匆忙“上车”

　　随着二三线城市持续“去库存”，这些城市可售面积进一步减少。来自中国指数研究院的报告称，在一季度，包括宁波、杭州、厦门和重庆在内的重点城市可售面积环比降幅均超过了5%，其中，宁波的可售面积环比下降幅度达到了12.07%。

　　这也带来了这些城市房价上涨。中指院的数据称，3月，宁波的住宅均价为18112元/平米，环比涨幅达到了14.17%，同比涨幅也有37.77%，对此，杭州、宁波等城市也不得不出台相应的调控措施。

　　去年杭州的李女士赶在涨价潮上匆忙“上车”。去年，G20会议的召开，在令杭州成为全世界瞩目焦点的同时，也带来了杭州一波涨价潮，部分楼盘甚至出现了价格翻番的情况。毕业没几年李女士原本想等几年，但看着这涨幅家人已经坐不住了——就在城北替李女士购置了一套2层的loft。

　　“今年，每平米已经上涨了7千-1万。”李女士介绍，但她并不觉得开心，匆忙“上车”带来的噪音问题令她不胜其扰。

　　“旁边是一个隧道，前面还有一条高铁。”她吐槽，跟中介说的交通方便相比，带来的日常噪音更令她时常感觉不舒服。　“可是当初是一天一个价，再挑挑拣拣就更贵了。”她现在筹划，既然买不起就先忍一段时间，或者看看能不能先租出去，自己再找另外的地方租着住。

　　■ 楼市新政大事记

　　●3月17日

　　北京版“认房又认贷”政策空降，同时暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）；将普通二套房最低首付比例从50%提至60%等。

　　●3月18日

　　北京市教委表示，“过道学区房”不能作为入学资格条件。

　　●3月21日

　　北京16家银行首套房贷优惠幅度收至9.5折。

　　●3月22日

　　11家房地产中介被责令关停。

　　●3月22日

　　非京籍购房资格改成连续纳税60个月。

　　●3月23日

　　异形房不予登记、不予落户、不予就近入学。

　　●3月24日

　　北京离婚一年内房贷按二套房执行。

　　●3月25日

　　中小学与房地产商合作办学被限制。

　　●3月26日晚间

　　北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目（以下简称商办类项目）进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

　　●3月28日

　　严禁中介一年内买卖同一套房屋；北京市发改委要求，开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。

　　●4月19日

　　六类产业项目严禁改成住宅类产品销售。

　　●4月28日

　　首套房贷利率回到基准，二套房贷上浮20%。

　　新京报记者独家获悉，首套房重回基准利率。北京部分银行收紧房贷利率，二手房首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。

　　●4月28日

　　司法拍卖房产，也纳入限购范围，竞拍人无购房资格将无法办理产权登记。

　　新京报记者 金彧 侯润芳 张晓兰 宓迪 王全浩

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