各路房企“饿着肚子抢地”赌明天 专家称风险重重

　　在不断“加码”的楼市调控下，一些开发商为了能继续“留在牌桌上”，“饿着肚子也要拿地”的心态明显，一些城市“地王”的楼面价已超过区域房价。《经济参考报》记者调研发现，除了一二线城市土地资源始终受追捧，部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。

　　业内认为，尽管房地产市场已经明显降温，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，对热点城市热门地块拼抢依然积极。业内专家建议，房地产企业高价拿地背后风险重重，不仅抬高周边房价，还将影响人们预期，加大调控压力，相关部门宜未雨绸缪。

　　资料图：楼市。孙睿摄

　　开发商依然在“抢地”

　　“地方政府探索抑制地价的方法，而开发商依然在‘抢地’。”中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市土地资源始终受到开发商追捧。

　　6月2日，石家庄正定新区迎来2017年第三次公开出让活动，活动涉及六宗住宅用地，出让面积323068.03平方米(约484.6亩)，国内知名房企碧桂园、保利、万科和石家庄本土天山、润江等25家房企参与此次竞拍，最终由四家房企以总价42.33亿元成功竞得，其中楼面价最高达20923元/平方米，为近年石家庄“地王”。

　　值得注意的是，2016年石家庄“地王”为棉三棉四地块楼面地价8402元/平方米，而去年11月正定新区楼面价仅为2549元/平方米，本次土拍天山地产竞得的［2016］008号地楼面价高达20923元/平方米，创下石家庄楼面价新高。

　　《经济参考报》记者梳理发现，为控制地价，防止“地王”涌现，各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”，甚至摇号等方式，以期达到限制地价效果。北京在去年9月底出台新政严控地价，杭州等热点城市限定土拍溢价率，广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价＋竞配建”的方式，抑制新“地王”。石家庄正定新区在本次土拍中，也是首次采用“限地价、竞配建人才安置房”规则。

　　但多种调控措施仍难阻开发商拿地的高涨热情。如4月底，杭州调整土拍竞价规则后“首拍”的五宗地块触及“新规”，或须现房销售，或须自持面积，或须配建保障房。

　　业内人士认为，虽然实施了“限地价、竞配建”的土地出让方式，但热点城市仍拍出高价地并不意外。

　　河北省住宅与房地产业协会相关负责人表示，北京调控收紧，价格绝对值相对较低的周边河北区域就成为投资购房的重要战场，导致市场供需结构紧张，这也是过去一年河北多地房价上涨一倍多的主要原因。此次正定新区成为房企眼中的“唐僧肉”，也主要是基于京津冀协同发展、雄安新区的利好及石家庄政府搬迁至正定新区等多重因素。

　　同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为，土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地，设置最高限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价，因为对于房企来讲，其实际土地成本并没有降低，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会进一步推升未来住房的价格。

　　“有了地就有未来”

　　“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。”一位开发商表示。

　　从限购、限贷到限价、限售、限商，本轮调控步入“五限”时代。张大伟分析认为，目前楼市调控政策明显收紧，针对土地价格的调控也层出不穷，限价、增加持有等政策非常多，抑制了土地市场的溢价率，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，因此即便调控不断加剧，房企对部分热点城市热点地块的拼抢依然明显。

　　有开发商表示，热门城市土地供应有限，高价拿地虽然难受，但这么多年来，很多高价拿地的企业并没死，这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死，老百姓则是拼命要赶上买房“这班车”。

　　同时“规模”给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。如绿地控股等“千亿级房企”的融资成本不足5%，而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上，没有规模的中小房企很难生存。

　　时代地产总裁助理康峰预计：“未来可能根据企业规模来拍地，市场是‘大鱼吃小鱼’。目前房地产企业有一万多家，最后能存活的或许只有排名前十的企业。”

　　碧桂园、绿城、越秀等大中房企认为，政府“限地价”期间正是拿地好时机。值得注意的是，碧桂园已连续五个月拿地金额超过百亿元，中海地产也连续两个月拿地超过百亿元。

　　老“地王”项目陷两难

　　记者近期走访多地发现，在“限价”等最严楼市调控环境下，一些往年“地王”项目正在遭遇入市难：一些绷不住的，以最高限价入市；一些开发商能绷住的，则持观望态度，赌政策松绑的时刻。

　　在上海，融信中国2016年以超过10万元/平方米的楼面价拿下全国单价“地王”——中兴地块。此后，为降低风险，融信将项目一半股权卖给万科合作开发。融信中国负责人告诉记者：“计划最早在2018年上半年，视市场环境决定是否入市。”

　　一些城市对新建商品住宅给出最高限价，如南京最高限价不能超过4.5万元。有关部门的一位工作人员告诉记者，一些实力较强、能挺住的企业持观望态度，一些挺不住的企业，就以指导价格入市了。

　　《经济参考报》记者在广州采访时也发现，2013年5月至2014年1月期间出让的10幅高价地块，其中有四幅单价超过了当时周边房价。在这10个项目中，只有“保利红馆”和“保利学府”实现盈利，有的项目销售金额尚不能覆盖拿地成本。楼面价高达3.5万元／平方米的2013年广州单价“地王”甚至目前尚无开发消息。

　　在其他城市，目前高价地项目的销售情况也不乐观。华润置地华北区总经理蒋志生说：“我们在郑州买地成本单价1.2万元，但预售证只批1.6万元/平方米，而附近的二手房都卖1.8万元了。”

　　拿下合肥总价“地王”的文一房地产集团副总裁邱胜华亦表示，限价客观上使“地王”项目难以入市。“我们现在的应对策略只能是控制推盘节奏，‘地王’项目计划在三年左右开发完。”

　　高价拿地背后风险重重

　　当前，楼市调控政策不断收紧，开发商拿地赌未来、赌政策周期，尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。

　　业内专家表示，这种以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目，对周边房价和人们购房心理预期的影响非常明显，在过度透支房地产市场预期的同时，也增添了未来市场运行的不确定性，容易诱发市场恐慌性需求，加大调控压力。

　　记者梳理发现，由于一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧，部分三四线城市开始成为土地市场的新亮点，一些地方甚至地价屡破新高，高溢价地频出。多位专家认为，三四线城市高价地频出引发涨价预期，带动投机需求回潮，同时刺激地方政府高价供地冲动，容易带来库存反弹，值得警惕。

　　中原地产研究显示，一二线城市土地市场成交相对平稳，但三四线成交量价上涨迅速。张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年明显上升。

　　多家房企投资负责人表示，随着一二线城市的拿地门槛越来越高，一些房企转到三四线城市补仓冲动强烈，房企资金外溢趋势越发明显。

　　业内人士认为，三四线城市土地市场火爆，刺激开发商继续拿地，也加大地方政府高价供地冲动。一家金融机构高管告诉记者，三四线城市去库存难，一方面由于库存基数较大，另一方面则与新增土地供应有关，这与地方政府收入、债务压力，有着千丝万缕的联系。

　　一些专家建议，目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策。对一些强三四线城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作；对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持，比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。

　　目前国土资源部和住建部已明确通知要求，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要减少供地；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。多位业内人士建议，热门城市可建立住宅用地供应分类管理制度，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，结合本地土地出让情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。

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