记者走访海口多个有架空层的小区 部分小区架空层被空置

　　有的被物业用作办公室

　　有的闲置或堆放杂物架空层之争

　　现代花园3期住宅楼7栋架空层一区域堆放着杂物。

　　檀香洲小区檀旺阁一栋架空层一侧被物业改造成办公室和员工休息室。

　　现代花园3期住宅楼架空层空置。

　　架空层是现代小区住宅楼建筑常用的一种设计，有通风防潮、人车分流等多种功用。不过，近期海口多个小区被曝物业和业主因为架空层改造与变更使用功能产生矛盾，引发关注。

　　架空层存在哪些问题?架空层是否可以改造与变更使用功能?如果可以，必须满足什么条件?该如何办理?近日，记者走访海口多个有架空层的小区，并向有关职能部门了解有关架空层改造的相关规定。

　　争

　　物业用架空层作办公室

　　遭业主吐槽

　　“小区物业改造架空层已经三个月，却也没见拆除，说是有六成业主同意，也不见有多少人了解，那是我们业主的区域。”8日，海口滨海新天地小区业主周女士说，滨海新天地物业擅自改造小区部分楼栋架空层，欲打造成书吧和收发室，自5月份起被业主吐槽占用公共区域，物业则表示要补办手续。城管部门调查后要求限期取得批复手续，否则以违建拆除。

　　实际上，物业与业主争抢架空层的例子不止滨海新天地一个。记者8日在海口檀香洲小区也发现，物业公司将其中一栋架空层用作办公室，并改造成了员工的休息间。改造架空层占据了约6个停车位空间，部分车主的车只能停靠在道路一侧。

　　另在海口银甸小区，业主为了利用架空层，还将沙发和桌子等物品搬到架空层区域作为休闲场所。

　　此外，记者通过梳理发现，被曝光的架空层改造和变更功能的问题已是屡见不鲜。从新浪微博搜索“架空层”，选定海口区域，今年以来就有三个小区架空层改造问题被媒体报道和博友吐槽。

　　空

　　部分小区架空层被空置

　　或者堆放杂物

　　走访中记者发现，架空层的改造和变更使用功能让物业和业主争持不下，部分小区也因此出现架空层“空置”和“堆放杂物”的现象。

　　“我们这的架空层被一长排报废僵尸车霸占，物业也没处理，太脏乱。”7日，海口银甸小区业主陈阿姨抱怨道。记者在该小区架空层看到，小区左侧架空层靠内位置被一排报废电动车和自行车占据，灰尘布满车身，颇不雅观。除了左侧区域用作电动车和自行车停车位外，中间和右侧的架空层基本上都空置。

　　对此，小区物业负责人李先生介绍，僵尸车因没得到业主同意不能擅自处理，而架空层原本计划是改造成老年人活动场所，后因建造资金问题与业主谈不拢，最终搁浅。

　　在海口现代花园三期项目住宅区，记者发现该期所建住宅楼都有架空层，除了9栋架空层放置了收件宝、7栋架空层一个小区域堆放了杂物外，其余两栋的架空层也都是空置状态。“因为业主对架空层的使用比较在意，我们物业暂时没有使用架空层的计划。”物业一位负责人对记者说。

　　规

　　架空层改造与使用

　　有规可依不可乱改

　　对于小区架空层的改造和使用，记者查阅了相关规定。其中，《物业管理条例(2016年修正本)》规定，改建、重建建筑物及其附属设施需由业主共同决定。而在2010版《海南经济特区物业管理条例》中也规定，改变共有部分的用途必须由业主共同决定。

　　海口市规划局建审处工作人员表示，小区架空层可以进行改造，但有条件。一是技术上，因为架空层不计入容积率，如果进行改造比如建设办公室，休息间或其他建筑物，改变原结构就得计入容积率，这就必须提交修改方案报原审定机关组织专家论证审批;二是依据《物权法》规定，改造计划应取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　该处指出改造架空层的流程：改造建设单位来文申请——提供改造方案(审查通过后)——提供已做公证的业主签名——审查合格后进行审批。

　　此外，记者从有关部门了解到，架空层的归属权要看最终产权证属于哪方。有些小区架空层规划为停车位，并属于开发商，但有些小区的架空层没有明确归属的，一般属于全体业主所共有。

　　他山之石

　　架空层如何合理利用?

　　如何利用好架空层成为业主比较关心的问题。记者梳理发现，目前对小区架空层的改造和使用，比较普遍的做法是：划为停车位(私家车，电动车或者自行车等)，居民休闲与活动场所和社区、物业办公用地。

　　比如深圳一些小区进行了功能化设计，将架空层进行彩绘和安装娱乐设施，改造成儿童娱乐场所;江苏芜湖某小区架空层打造成了锻炼场地，还有一些小区将架空层打造成了老年活动中心。

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