划拨方式供地是民生保障的重要回归

　　作者：堂吉伟德

　　近日，深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）在其官网上发布通告，征求社会公众对《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》的意见和建议。《征求意见稿》恢复了以往的划拨方式供地，并将“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”纳入土地划拨范围。

　　房地产市场化下，作为商品的房产除了刚性住房需求外，也沦为资本炒作和溢价的工具。在无孔不入的资本投机面前，所有的限购工具都会找到应对之法，再加上土地财政所形成的路径依赖和推波助澜，各种房价调控政策往往失灵，甚至出现了越调控越上涨的怪象。

　　房产商品化是市场化的必然趋势，但并不意味着最基本的民生保障可置之不顾。2016年《社会蓝皮书》发布暨中国社会形势报告会显示，就家庭住房自有率来看，当前受访家庭居民自有率为95.4%，比2013调查上升1.9个百分点。19.7%的家庭拥有两套以上的住房，较2013年调查增加了1.1个百分点。受访居民家庭人均建筑面积为50平米，而2013年调查的数据为47.3平米。尽管对居高不下的自有住房率存在极大争议，比如有人认为属于政绩谎言，有人认为属于伪命题。究其原因，皆在于“住房自有率”不等于“住房私有率”,其间还涉及到大量质量差的房改私房。

　　反过来讲，住房自有率高则意味着公有住房率低，公众无法租到经济适用的住房，只能转而求其次求购高品性住房。一个公认的事实是，现有住房保障制度中的最大短板，在于住房购买消费与租赁消费的比例严重失调。住房自有率美国为60%，德国为40%，我国自有率长期居高不下且购房者呈年轻化态势。而在保障房建设方面，无论是公租房、廉租房或者棚户区改造，各地政府也缺乏热情，要么推而不力难以完成任务，要么弄虚作假应对上面检查，要么所建地段区位不优而沦为摆设，要么配套建设落后难以利用……结果则是，一边是大量的低收入群体无房可住，一边是大量的政策性住房闲而无用。

　　房价的过快过高增长，泡沫和水分过重，会形成绑架效应。不但让地方财政迷恋于房地产行业的短平快，也会透支民众的收入并降低消费能力。更重要的是，高房价意味着高成本，最终影响一个地方投资的竞争力。当房价让企业不堪重负，就只能选择逃离。大批创业者、科技创新企业或者无奈死掉,或者被逼外迁，会让一个地方的产业出现空心化。以深圳为例，以华为、富士康、高通为代表的民营企业、制造厂商和外资企业纷纷终止在深圳扩张，而选择土地和房价成本更低的外地，其实是一个危险的信号。

　　高房价是一个复杂的综合体，成因并非简单的市场决定论，包括公共政策的调整与市场的分化。如果一个市场，仅有以价格论成败的商品房，而无承载公共和民生功能的保障性住房，不能解决“房子是用来住”的问题，就必然异化为“房子是用来炒的”的乱象。借鉴国外的经验来看，只有公共租赁用房的建设，满足最基本的住房需求，特别是大学毕业生、城市低收入者、引来的高端人才等，则城市的竞争力就会日益下降，并有空心化的风险。

　　土地供应方式含划拨、出让、作价出资和租赁几种途径，其中划拨具有无偿性和公益性，能最大化降低房地产的基础成本，并达到让利于民的地步。现有的廉租房、公租房或者所谓的特价房，大多都是采用的划拨或者低价转让的模式。划拨意味着政府要作出极大的让利，尤其在土地资源极为稀缺的地方，采取此种方式更为难得。但只有采取如此模式，将“只租不售”的保障房纳入其间，才能做到“市场归市场，保障归保障”，双腿走路和多管齐下，房地产市场才能实现稳定、多元、健康和有序的发展。（堂吉伟德）