郭子威： 未来十年北京房价将进入平稳期

　　郭子威： 未来十年北京房价将进入平稳期

　　“平稳”，香港长江实业董事郭子威在接受北青报记者专访时，出现频次最高的词就是平稳。整整十年，这位亲身经历了香港楼市跌宕起伏的职业经理人，以其貌似保守的操盘风格，将北京有史以来最大规模的别墅项目带至收官。而作为“中央别墅区涨幅最慢的别墅”操盘手，同行对这位极少抛头露面的长实少帅褒贬不一，认为中央别墅区价格不能更进一步的飞涨，与长实项目长期低位运行有着不可推卸的责任。对此，郭子威从来不予回应与解释。此次面对记者采访，他将过去十年所经受的质疑一一作答，并且对北京楼市未来十年前景作出了自己的判断。

　　“不经香港之痛，哪知北京之欢”

　　记者：长江实业北京大盘“誉天下”在整个中央别墅区涨幅是最慢的，曾经受到同行的质疑，而这种操盘思路是否与您经历的香港楼市崩盘吸取的教训有关？

　　郭：1997年至2003年，在楼市泡沫破裂的香港，各方报道指出香港房价整体跌幅高达70%，超过10万名香港人成为“负资产”人群，我与很多人一样，是其中的一员。

　　1997年因为回归祖国的重大利好，香港楼市迎来一次高潮。如果可以把当时的香港楼市数值用100分来评判的话，之后经历2003年非典的影响，香港楼市数值下跌至50%以下。此后进入缓慢回升的过程，2004年香港特区政府采用减少土地供应等方式，把楼市慢慢硬顶上去，到2017年才达到新的高点，楼市数值大约在160分左右。对比1997年的数值，20年了，香港从崩盘前至今涨了60%左右。

　　20年，60%涨幅，无论中间如何暴涨暴跌，最终得到的结果仍然是正面的，但有多少在市场最狂热的时候，以最小的首付比例(加杠杆)，买了被高估片区和楼盘的人，最终没能看到20年后的今天。因此，只有经历过香港之痛的人，才会感悟到无论市场还是房价，“平稳”发展才是最安全的底限。

　　因此，当我看到国内市场遇到政府宏观调控，很多人不理解，但我还是想客观地说，2004年如果不是香港政府果断出手，运用减少供应等行政手段介入市场，后果更加不堪设想。因此，政府对房价暴涨暴跌进行适当的调控是有利于市场健康发展的。我们看到，即使遇到调控，北京房地产仍然处在健康的轨道，没有经历香港那样的跌宕起伏，我认为是很不容易的。

　　“当时我们成功预测到了十年后顺义的今天，所以选择经济型产品”

　　记者：说回到长江实业在北京的大盘“誉天下”，十年前，中央别墅区已经是寸土寸金、豪宅林立的区域，而当时国内很多优秀的房企还没有介入豪宅市场，香港豪宅应该在中央别墅区有相当可观的市场前景，而长实却以“北京第一个精装经济型别墅”的姿态入市，让区域同行大跌眼镜，近十年北京房价涨幅有10倍左右，但“誉天下”在十年的房价却始终处于每期微调的状态。当时长实高层是如何考虑的？

　　郭：首先，解释我们为什么定价低调。

　　作为来自香港的开发企业，我们在制定推盘价格策略的时候，肯定要考虑到以往在香港的开发经验。在香港，我们每次推盘的时候会把房源保持在一定的数量之内，价格则会根据当时的市场需求加以调整，让项目价格呈现平稳上升。当然，如果整体市场出现价格波动，我们也会做相应调整。

　　内地某些开发商出于盈利的考虑，房价一涨甚至达到10%、20%，而“誉天下”的涨幅一直维持在5%左右。我们进入中央别墅区开发“誉天下”，当时就有其他项目可以做价格参考，但我们并没有根据同区域项目比较法去给项目定价。而是按照我们自身的经验和方式，结合当时的北京市场环境，制定了相对亲民的价格。对于同行指摘的涨幅问题，在我们看来，每一期开盘有5%左右的涨幅也不算低了。“誉天下”有1500套连城大宅和特色大宅，我们不希望因为大幅调价而造成销售的波动，平稳地把项目销售完成并保证合理的利润，才是我们的目标。

　　但说实话，我们真的没有预测到北京的房价在十年间这么火(笑)。

　　其次，解释我们为什么做经济型产品。

　　之所以不做豪宅而做经济型产品，是因为我们看了当时顺义的状况——缺乏人气。如果我们沿着先至者的脚步继续做顶级豪宅，那么势必会使中央别墅区变成一个高贵的“鬼城”，所以，我们要通过产品的亲民性吸引一批刚刚小有所成、前景可期的年轻人来到这个区域居住，随着他们的工作状况、生活水平、人生阅历的提高，会带动一批一批的同圈层人群来，无论对销售工作还是区域成熟都是非常重要的因素。毕竟我们有1500套连城大宅和特色大宅，开发周期十年，如果一旦其中一期出现较大波动，对后期都是灾难性打击。所以，无论是第一个做精装，还是首付期延长，都是为了给年轻的置业者腾出更多的时间去赚钱，尽量不让他们在购买时感到沉重的负担，也始终让我们的项目处于安全的状态。

　　欣喜的是，我们赌对了。从第一期开始，之后的四期产品都有很大比例的老带新客户。这说明客户对我们的做法是高度认同的，也说明我们平稳的价格策略贴合这段时间的市场发展，当初的决定，让“誉天下”成为中央别墅区人气最火的项目，项目的入住率达到70%。我们不会很刻意地对比其他开发商10%、20%的涨幅，坚持平稳的方式，才能更好地应对市场的不明朗状况。

　　“香港房企的生意经是平稳的利润而非激进的规模”

　　记者：我们发现，大多数香港房地产企业，很少参与内地天价地的竞拍，而且不看重规模只重利润，这是说明香港房企与内地房企开发理念不同，还是担心会出现不可控的风险？

　　郭：看好北京乃至国内房地产市场，毫无疑问是香港房企的共识，我相信没有人会看空北京楼市。未来5-10年，对于北京的发展趋势，大家会看得更清晰的。但问题是目前阶段大家的竞争太激烈，导致很难在当前市场找到一个具有很好开发潜力的地块。全国各地开发商都到北京来做开发，并不完全因为这里是首都，有某种象征意义；而是因为在北京确实可以赢得利润，也是成为一线开发商的品牌和实力标志。

　　吃一堑长一智。而香港开发商经历过1997年的高潮，也经历过2003年的低潮，香港开发商相比较而言更为成熟，对房价也更为敏感。在北京房价快速上涨的阶段，如果香港开发商没有先前的经历可能就会加入抢地。

　　但实际上，港企确实不可能跟内地房企硬拼。利润和风险是香港开发企业的两个重要考量，如果利润很高，但风险也很高，香港企业在面对这样的项目时，会非常谨慎，不一定参与。此外，也有资金方面的考虑。比如保障房、自持商品房，它的资金投入很高，运营周期也很长，香港企业操作这些项目也会面临很多困难，在内地更不敢轻易为之。

　　香港房企对于“平稳”二字的坚守可以从今年上半年的销售情况中管中窥豹，不少港企截至八九月份的销售额也就几百亿，根本不能跟内地开发商上千亿、几千亿的规模比较。所以香港开发商跟内地开发商的发展思路完全不同：内地开发商是快速开发、快速套现，香港企业是从一个比较长的时间段去考量。

　　但是我要说的是，无论投哪里的项目都要尊重这块土地，不论是香港开发商还是内地开发商，都要把土地资源做到最好。

　　以上只是我个人判断，因为单纯照搬香港的经验来评价当前北京楼市不一定完全合理。况且我们国家的经济发展和北京的城市发展是非常快速的，出台措施不断调整楼市，就是为了避免出现泡沫。

　　“明眼人都看得出北京的发展，但未来十年房价涨幅应该不会超过50%”

　　记者：刚才谈到过去十年，您对于北京市场、对于长江实业十年深耕中央别墅区的回顾与感慨，那么您对未来十年北京楼市的预测是什么？曾经有一位经济学家称未来北京房价能达到80万元/平方米，您认为可能吗？您个人判断十年后的北京楼市最高价能达到多少？

　　郭：北京与香港不同，北京的经济发展动力和首都定位优势远超香港。再对比香港只有700万人口，而北京拥有2000多万人口；香港虽有1000多平方公里面积，但用于开发的土地十分稀少；而北京的可开发规模和空间要远远大于香港；未来香港的房价增长源于供应的有限和需求的增加；而北京楼市增长动力却拥有国家经济增长的强大推动做保障，这是我认为两个城市楼市未来的最大区别。中国经济近几年的增长虽然再没有10%、8%这样的速度，但6.5%依然是非常高的幅度，再看香港经济每年2%-3%的增幅，处于平稳期，如果没有外来因素的刺激，香港楼市只会慢慢上涨。而北京的政治、经济发展，对房价有着巨大的推动力。

　　北京作为一个超级城市，这十年的发展速度是非常快的，尤其是交通网络的发展让人感叹。我十年前来北京操盘，北京只有三四条地铁线，而这十年北京已经发展到十几条地铁线，遍布整个城市的地铁网络。还有一个让所有人振奋的因素：两所中国高校入围世界前30，这是世界上多少城市都梦寐以求的。北京仍将不断吸收来自各地的优质资源，整合成北京发展的动力。因此，我认为北京未来十年，就是一个从非常高速增长的阶段，到进入平稳发展的过程。

　　至于未来十年的房价，我个人认为，理论上北京房价可能会出现所谓“天价”，但是小概率事件。

　　首先，因为我国政府会对房地产进行严格控制；其次，人们的实际购房能力存在极限，不可能无限制购买；第三是房价向上走的幅度会减小，以往是因为房价基数低，显得涨幅很高，而往后很难再重现以往的涨幅。

　　但从经济以及城市发展角度看，我认为北京房价会维持一个比较正常的涨幅，这个幅度大致在每年5%左右。以目前最高十五六万元每平方米的房价，十年之后涨到30万元一平方米是很难的(个别稀缺性特别强的楼盘可能会出现天价)，因为人们的工资收入不可能这么涨。再综合这几年中央政府对房价的态度，北京不可能再出现当年香港、日本那样的泡沫。

　　文/本报记者 张剑

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