资深公证员谈“以房养老”的几种公证介入方式

　　南京市石城公证处公证员费喆在本期大讲堂上通过评析公证热点，讲解继承、遗嘱、养老、理财、意定监护方面的法律知识。在大家关心的以房养老上，费喆认为要注意防骗并讲解以房养老的概念，分析几种公证介入以房养老的方式供大家结合自身情况考虑。

　　公证介入房屋租金养老

　　房屋租金养老是指老年人把自己的住房出租取得租金,自己和子女一起居住养老或用所取得的租金到养老院养老。这种方式最大好处是保持了住房的产权继承,老人死后子女可以继承房屋,保证了子女关系的和谐。但租房养老也有弊端，租金收益较为固定,不能抵御物价增长，办理招租、出租等事宜,和房客的沟通,收取租金等问题对老年人来说比较耗费精力,遇上不诚信和霸道的房客会很麻烦。公证处作为法定、中立、长存、安全的资产保管机构，可以解决这些问题。老人将自己的房子出租的钱放在公证处专设的现金管理账户，公证处根据和老人的约定，定期将固定费用支付给养老院或房东。公证机构还会根据约定的时间到老人养老场所回访，以确定老人的生活状况。老人如有应急需要，公证处会把钱支付到医院或老人指定的看护、殡葬机构。

　　公证介入反向抵押贷款模式的养老

　　老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人年龄、预期寿命、房产现值、未来增值、折损情况以及借款人去世时房产价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的残值分摊到预期寿命年限中去,按月或按年支付现金给借款人。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,将其销售、出租或者拍卖,用来偿还贷款本息。相应金融机构同时享有房产的升值部分。其实就是按揭房贷款的反向运行,在贷款期限内债务余额不断增大,期末一次性还本付息结清贷款方式。

　　这种模式，公证处陪同老年人与银行签订贷款抵押合同，老年人就银行抵押事宜委托公证处代办。公证处根据与老年人签订委托合同，设立专门账户代管银行贷款。公证处作为资产代管机构，与委托的老年人、相关医疗机构、家政服务机构、殡葬服务机构、金融机构建立长效联系，根据委托人的指示代为支付相关费用。委托人去世后，根据其在公证处所立遗嘱，在支付相关必要费用后，将剩余钱款交由继承人处理。

　　公证介入售房养老

　　老人出售住房产权移居养老院,售房款或年金由公证机构按月向老年人支付做养老金使用。老人死亡时，公证机构扣除必要费用后将剩余钱款交付继承人。公证机构对以房养老手续中遗嘱信托法律文件进行公证。老年人只与公证处打交道，避免了与很多部门打交道导致的劳心劳力。公证机构再与其他机构签署协议，对信托财产进行管理和处分。公证机构日常并不负责具体的养老工作，它最大的作用在于监督负责养老的机构和人员根据约定的条件履行养老义务，实现老人养老的意愿，去世之后根据老人的意愿安排后事。公证机构在这个过程中承担两个角色：生前作为老人信托的受托人，去世后作为遗嘱的执行人。为预防风险，公证机构对以房养老手续中老年人与第三方签订的相关合同公证。（通讯员 宋强 扬子晚报记者 任国勇）

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