海南经适房转移登记须补办出让手续并补缴土地价款

　　原标题：经适房转移登记时须补缴土地价款

　　按所在区域基准地价40%补交

　　海南省国土资源厅近日发出的《关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》中明确，已购公有住房和经济适用房的划拨土地办理土地面积分摊后，对个人房屋转让中涉及划拨土地使用权处置的，须补办出让手续并补缴土地价款。土地价款由购房人依据土地分摊结果，按照宗地所在区域基准地价的40%补交。

　　不动产登记土地面积：

　　按单幢楼房占地面积进行分摊

　　《通知》对不动产统一登记前已形成，并经原行业主管部门审核确认的房产测量等成果能否使用进行了明确，规定成果应当继续沿用。对缺少空间坐标数据或有错误的，各市县不动产登记机构应及时安排有资质的专业队伍进行补充调查测量。

　　不动产登记工作中土地面积如何分摊？《通知》明确，按单幢楼房占地面积进行分摊，计算方法为：单户房屋的建筑面积×（整幢楼占地面积/整幢楼的总建筑面积）。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，在不动产登记簿中注记“本宗地内未作分摊的公用部分土地使用权属全体业主共有”，建筑面积按照计容建筑面积计算。

　　如果购房人所在宗地为划拨地的已购公有住房和经济适用房，那么在办理转移登记时土地价款如何计算？《通知》明确，已购公有住房和经济适用房的划拨土地按规定办理土地面积分摊后，对个人房屋转让中涉及划拨土地使用权处置的，须补办出让手续并补缴土地价款。土地价款由购房人依据土地分摊结果，按照宗地所在区域基准地价的40%补交。房屋产权经多次转移而相应土地使用权未一并转移登记的情形，土地价款由最后一手交易的购房人承担。已购公有住房和经济适用房完善土地出让手续后，土地性质变更为出让。

　　已购公有住房和经济适用房办理土地分割出让后，土地出让年限如何计算？《通知》明确，已购公有住房和经济适用房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易补办出让手续之日起，计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。

　　未办理土地改变用途等手续：

　　已颁发不动产权属证书继续有效

　　原土地用途为商住、土地使用年限为70年的楼房，申请不动产登记时，土地用途和使用年限，商业及住宅所占土地比例和土地分摊如何确定？《通知》明确，土地用途和使用年限的确定问题，按二级类填写土地的用途。与二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途。商业用房对应的土地用途为商服用地中对应的二级类。土地使用年限为剩余使用年限，但最高不超过40年。住宅用房对应的土地用途为城镇住宅用地，土地使用年限为剩余使用年限。

　　商业及住宅所占土地比例和土地如何分摊？《通知》明确，若土地出让合同有约定商业和住宅所占土地比例的，在办理不动产登记时，可按照土地出让合同划分商业和住宅占地面积和比例。若土地出让合同没有约定商业和住宅所占土地比例的，根据规划验收文件确定商业和住宅所占土地比例（即批准商业和住宅建筑面积分别占整个项目总建筑面积的比例）。

　　建筑物超出批准宗地界址线、改变土地用途，但未办理土地改变用途手续及超容积率批准建设，未办理增容手续等，购房人已取得房屋所有权证，如何申请办理不动产登记业务？《通知》明确，按照原有依法颁发各类不动产权属证书继续有效的原则，各市县不动产登记机构可为已取得房屋所有权证的购房人办理各类不动产登记业务。房屋、土地用途不一致的，按照历史状况如实记载，在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途。对于超出宗地界线建设、改变土地用途、超容建设等历史遗留问题，由市县不动产登记机构提出处理意见报政府批准后，由相关部门依法处理。

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