《海口市物业管理若干规定》公布 明确业主大会会议可采用电子投票表决

日前，《海口市物业管理若干规定》（以下简称《规定》）出台。相比原来规定，新规定明确业主大会会议除可以采用集体讨论、书面征求意见等方式表决外，可通过电子投票表决。街道办事处、镇人民政府将配备专职的物业管理工作人员，并建立物业管理工作人员的培训制度。

《规定》自2020年12月1日起施行，有效期三年。

破解业委会成立难 电子投票表决写入条例

目前，海口市业主大会、业主委员会成立率仅22%，其中能够正常运转的业主委员会不足25%。业主大会成立率低一直是物业管理中的难题，其中主要原因是业主大会筹备程序不清晰、手续繁琐。新出台的《规定》细化了《海南经济特区物业管理条例》规定，明确了业主大会成立的程序，为业主大会成立提供了更具操作性的法律支撑。

新出台的《规定》首先明确了业主大会表决时建筑物总面积统计总和计算原则，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人可以推选一人行使表决权，共有人所代表的业主人数为1人；业主不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，并出具授权委托书以及委托人和受委托人的身份证明。

考虑到海口市属于候鸟型城市，住宅小区的入住率低，传统的表决方式限制了业主对小区的自治管理。为解决这一难题，《规定》第十四条规定，业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等记名方式进行表决。采用电子投票形式表决的，须通过市住房和城乡建设行政主管部门指定的电子投票系统。

明确筹备组和业委会人数 业委会委员不得接受物业服务企业提供的利益

《规定》明确了业主大会成立的程序等问题，要求业主首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备组人数应当为7至15人的单数，筹备组应当在成立后90日内组织召开首次业主大会会议，在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的，自行解散。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，每届任期3至5年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

《规定》要求，业主委员会委员不得接受物业服务企业提供的物业服务费、停车费减免以及其他物质、现金等利益，并不得要求安排亲属在所属物业服务企业任职。

明确职能部门职责 并建立培训制度

据了解，由于政府相关职能部门在物业管理的监督管理中的存在履职缺位、越位、不到位等问题，也导致物业管理的监督管理体制不顺的问题。为解决这一难题，《规定》明确市级、区级住建行政主管部门、街道办事处、镇人民政府在物业管理中的职责。尤其是重点突出和细化了街道办事处、镇人民政府在物业管理活动中的作用和职能，把社区建设和物业服务相结合，同时明确规定街道办事处、镇人民政府应当配备专职的物业管理工作人员，所需经费纳入本级财政预算。

《规定》明确，市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理，履行制定全市物业管理的相关政策措施；指导和监督各区开展物业管理行政监管工作；建立完善全市物业管理宣传和培训机制；建立全市物业服务企业信用体系等职责。

区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理，并履行监督物业服务企业日常管理活动；建立本辖区物业管理档案；指导和监督本辖区内物业承接查验，物业项目的移交和接管工作等职责。街道办事处、镇人民政府履行指导、协助和监督本辖区的业主成立业主大会、选举产生业主委员会，并配备专职的物业管理工作人员，所需经费纳入本级财政预算。

开发区管理委员会应当按照法律法规的规定和市人民政府确定的职责，负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。居（村）民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，并配合街道办事处、镇人民政府做好辖区内物业管理相关工作。

《规定》还明确，有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在5个工作日内予以回复。市、区住房和城乡建设行政主管部门将建立街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会物业管理工作人员的培训制度，通过定期组织培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。

规范物业管理 物业服务内容须公示

目前，海口部分物业服务企业没有建立完善的管理服务制度，服务质价不符、服务不透明、公共收益管理混乱等问题较为突出。为解决这一问题，《规定》明确，物业服务企业应当将物业服务内容、服务标准、开支项目、收费项目、收费标准、收费方式等内容在物业管理区域内的显著位置予以公示并及时更新。

《规定》明确，物业服务合同生效之日起30日内，业主委员会应当会同物业服务企业向物业所在地的区住房和城乡建设行政主管部门提交业主大会的决定、物业服务合同等资料，并办理备案。前期物业服务期限届满前，业主应当做出选聘或者续聘物业服务企业的决定。业主未作出续聘或选聘决定的，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前60日通知对方。

未实行物业管理的住宅小区，由街道办事处、乡镇人民政府指导小区成立业主委员会聘请物业服务企业，或者成立业主自治管理组织聘请专职保洁人员对小区公共场所的保洁进行管理，所需费用由全体业主共同承担。

《规定》明确在物业管理区域内的七项禁止行为

七项禁止行为包括：禁止擅自改变房屋承重结构、主体结构，扩大承重墙上原有的门窗尺寸；禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；禁止未经批准搭建建筑物、构筑物或者擅自改变房屋外立面；禁止在物业公共区域内停放车辆或堆放杂物，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；禁止任意弃置垃圾、排放污水、制造噪音、高空抛物或者露天焚烧杂物等影响环境和居住安全的行为；禁止违反规定饲养禽类、犬只等动物；禁止法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。