“二套房”政策五年来遭遇四改

　　首套房认定标准是否变化引发业界热议。针对“四大行将出政策，放松首套房认定标准”的消息，昨日银行方面并未否认。

　　关于北京二套房的认定问题，自2009年以来中央或北京层面曾出台过4次相关政策，且一直在放松和收紧之间反复。不仅是关于二套房认定，自2010年北京正式执行楼市限购政策以来，据记者不完全统计，北京已经至少5次出台调控政策。

　　从最早的限制购房套数，到要求非京籍人士的社保纳税年数；从二套房界定只认所有房屋套数，到现在的“认房又认贷”，北京的楼市限购政策在一次次的调整中不断升级。

　　而每一次政策都引发了一系列市场反应，如通州大兴遭遇大跌、“假离婚”渐热等。

　　“3套不放贷” 二手房成交降八成

　　政策背景：2009年，北京楼市涨声一片。数据统计显示，2009年，北京商品房及二手房的成交总金额高达7100多亿元，等同于北京全年GDP 11346亿元的六成。

　　为了应对房价过快上涨，2010年1月和4月国务院连续下发两则通知要求平稳房价。4月30日，北京市政府出台平稳房价实施细则，包括“对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款”，正式启动限购。

　　故事：北京开始实施限购之后，投资者的投机行为受到限制，市场成交反应明显。以二手房为例，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月份同期相比，降幅达82%。但对于自住型购房者来说，买房成为了老大难。2010年，林晶是北京一所高校在读学生，本计划当年6月毕业后留在当时的实习单位工作。由于之前北京楼市不限购，家里已经准备在北京给她买一套小房子。

　　限购细则出台后，林晶的工作和购房计划都被打乱了。毕业后，考虑到未来的生活质量，她最终回到位于浙江的故乡就职。“现在想起来，决定离开北京有多方面的原因，但住房却是最重要的因素。”林晶回忆。

　　“购房需纳税5年” 通州大兴领降

　　政策背景：2011年2月16日，北京楼市限购升级，要求“外地人在京购房需有5年连续纳税、社保”。

　　2月16日，新国八条北京细则—“京十五条”出台。细则要求对已有1套住房的北京市户籍家庭和可提供5年以上纳税、社保证明且无住房的非北京市户籍家庭，限购1套房，已有2套以上住房的北京市户籍家庭暂停向其售房。

　　此举一出，对于外地投资客和过度恐慌性购房起到了刹车作用。随后，北京通州、大兴楼市相继推出降价房源，此后这股降价潮也迅速蔓延至北京周边。

　　故事：2010年的限购，只是阻挡了部分外地购房者在北京购房的脚步。这次限购加码，则让大批想要扎根北京的外地人心痛。2011年，张明在北京一家经营电子设备的外资企业工作已有3年多了，年前妻子刚怀孕，两人正在寻找合适的二手房迎接宝宝出生。

　　京十五条的出台，令张明夫妻两人的购房之路受到阻碍，当时也动了离开北京的念头。最终，经朋友介绍，张明在大兴购买了一套不限购的商住两用房。“虽然孩子出生有个落脚地，但是离我们工作的地方很远，每天路上都十分耗费精力。”张明称。

　　“非唯一征税20%” 曾引发“假离婚”

　　政策背景：2013年3月30日，“非唯一住房交易征收20%个人所得税”政策出台，被称为史上最严厉调控。

　　从2012年下半年开始，开发商的降价行动逐步起到实际作用，不断有购房者重新回归楼市。再加上2012年央行多次降息、银行八五折贷款优惠重现江湖，北京楼市又进入快速增长期。

　　2013年3月30日，北京市地税局正式发布“国五条”。首次将二手房市场纳入调控体系，并按个人转让住房所得的20%征收所得税，出售五年以上唯一住房免征个税。除此之外，禁止京籍单身人士购买二套房。

　　故事：在北京“国五条”细则出台后，一些急于换房，而手中房产并不是唯一住房的夫妻，不少选择假离婚来避免非唯一住房出售时要缴纳的20%税费。

　　据媒体报道，北京市去年前三季度离婚登记数量达39075对，同比增长40%。

　　孙阳（化名）和妻子有两套满五年住房，本计划将通州一套市值170万元的房子卖掉，换套大房子。但新国五条出台后，需交纳将近30万元的税。不论是他自己还是来看房的人，都不愿承担这部分税款。为了换房，最后两人将两套房分别记在个人名下，然后离婚，“以满五年唯一住房”卖掉了通州的房子。

　　“认房又认贷” 换房成本提升

　　政策背景：在2011年发布的京十五条，明确对于二套房的认定只看购房者手中有无房产。但在2013年4月，北京住房公积金管理中心发布通知，购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70%；对于“无房有贷”申请者，仍执行贷款首付款比例不得低于60%。

　　根据链家地产市场研究部统计，目前全市二手住宅成交中，公积金贷款占比约为26%。公积金政策调整直接影响了换房人群，其中多为以中低端为目标的刚需和普通改善性需求。今年春节后，北京二手房市场处于持续低迷状态。

　　故事：“认房又认贷”对于换房群体来说，是一道巨大阻碍。陈晨住在北京朝阳区一社区里，由于父母年龄大了，便计划将父母两人接到北京同住。

　　可是打听下来，自己之前贷款购买的70平米两居室可以卖到260万元，而社区里的三居室总价在420万左右，按照“认房又认贷”的原则，二套房首付70%以上的规定，陈晨看中的三居室首付在300万元左右。“就算把现在的房子卖掉，首付还差很多。”陈晨无奈地表示。

　　观点

　　刺激政策能否救市？

　　近期，在地方政府纷纷放弃“限购”、首套房贷款放松的大背景下，未来房价走向何方，再次引发了地产界业内人士的猜测。

　　“大炮”任志强向来以预测房价精准而被称为“任盈盈”。

　　9月22日，地产网站刊发了一篇报道称，任志强近日接受媒体采访时表示，从目前的形势看，今年下半年中国经济发展还将是下降的趋势，中国房地产行业难复苏。这篇文章被注明转载自中国新闻网。该文是任志强罕见唱衰房地产的声音，因此引发市场热议。

　　9月22日下午，任志强就此在微博上称，他没有接受过中国新闻网的采访。但对于究竟是否说过唱衰房地产的话，任志强没有直接回应。

　　公开报道显示，任志强最近一次公开谈论房价，是在9月14日中国金融四十人论坛内部研讨会上。任志强的看法是，如果国家采取的政策恰当或者做适度调整，中国房地产市场不会进入下行通道，而将在持续波动中上行。

　　与此同时，国内几位素来以“唱衰楼市”闻名的专家，也在近期阐述了对房地产市场走向的看法。

　　9月21日，评论人士牛刀，就南京取消限购一事在微博上称，房子一钱不值的时候终将来临。9月23日，一家网站刊登了署名为易宪容（微博）的评论。职务为社科院金融研究所研究员的易宪容认为，“这些政策短期可能（也不一定）让房地产市场回光返照，市场最后一点能量耗尽后，中国房地产市场所面临的问题会更大。”易宪容称。（尹聪）