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从春运人口迁徙揭房价涨跌密码：楼市下跌是必然

　　我们举三个例子，美国，日本，香港。

　　这三者其实是很不同的。美国，代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本，代表着中型国家。土地有稀缺，一半城市一半农村。香港，是城邦型地区。

　　对于美国来说，美国完全都没有房地产。

　　房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在80平米左右。基本不存在“房痴”，“房奴”。

　　以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。

　　其中，建筑成本8万美元，地价8万美元，“建筑许可”8万美元。

　　建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的结果，最终是推高了房屋售价。

　　但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1

　　如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成，在中国内地农村，建一幢房子，只要25W元人民币。其中8W建筑成本，8W地价，8W交给当地官员。

　　其次说日本，日本的国土面积，37万平方公里，大致相当于中国二个省。

　　日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。

　　很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。

　　在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。

　　而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

　　最后的例子是香港。香港是一个城邦型的地区。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗，屯门，现在新盘也要近100000元/㎡。

　　这三个例子告诉我们的是什么呢：

　　“房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关”！！

　　这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到，许多人把上海，北京的房价，和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。

[来源：和讯网] [作者：] [编辑：覃业伟]

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