调控再升级 地方"国五条"细则陆续落地 附各地细则一览

　　３月最后两天，北京、上海、重庆、天津等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级为“史上最严”，有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

　　这是3月31日拍摄的山东省青岛市一处在建楼盘。3月31日是国务院规定各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度公布“国五条”调控细则和价格调控目标的最后一天，继广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。　　新华社发（俞方平摄）

　　"央地联动"调控楼市再升级

　　按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，３月３０日与３１日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　多地未涉及20%个税

　　对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。国务院出台的“国五条”细则要求：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

　　但是，一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长，对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握，核实房屋原值有一定难度。业内人士呼吁，对“20%个税”政策，有关部门应进一步加以细化，尤其对无法核实房屋原值的二手房交易如何征缴个税，更应明确操作口径，便于地方遵照执行。

　　一线城市趋紧二线偏松

　　截止3月31日，各地公布“新国五条”楼市细则的“大限”已到。目前已有北京、上海、深圳、天津、重庆、南京、大连、济南、合肥、厦门等城市相继出台调控细则或房价控制目标。从政策力度来看，一线城市政策调控力度趋紧，二线城市普遍力度较轻，甚至只有百余字寥寥带过。

　　地方版调控细则将会对楼市产生怎样的影响，无疑是人们普遍猜测和热议的重点。专家观点认为，新政执行以后成交量会明显回落，房价整体走势也会趋于温和。

　　多地掐点出台“国五条细则”大多只有“一句话调控”

　　３月３１日是地方政府出台“国五条”执行细则的最后期限。武汉等多个城市纷纷选择最后一天公布，且大多只有一句话：房价增幅低于人均收入增幅。

　　武汉市房管局３月３１日下午在其网站上公布，２０１３年度新建商品住房价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。与武汉一样，南京版“国五条”也在３月３１日晚间出炉，全文仅１５４个字，被网友称为“一条微博”。同样，成都、西安等城市的调控细则也如出一辙，发布时间及行文上都高度一致。

　　二三线城市细则从简

　　至昨日，不少二三线城市“国五条”细则陆续亮相。与京沪等一线城市相比，这些城市总体上房价涨幅要小一些，面临的调控压力也稍轻。

　　各地细则严格遵循“国五条”要求，没有特别的“自选动作”，如何执行“20%个税”政策也有待关注。业内人士提醒，地方细则落地后，应严格执行、稳定预期，防止市场“利空出尽”心态助推房价上涨。

　　各地细则一览

　　上海强化异地人群贷款审查

　　可按本市居民人均可支配收入增长制定房价调控目标；严禁发放第三套及以上购房贷款；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；依法严格按照转让所得的20%计征；继续稳步实施个人住房房产税改革试点；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，优先支持其开发贷款需求。

　　3月31日，上海闵行区房地产交易中心办事大厅，大批市民在等待办理房产交易手续。3月31日是国务院规定各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度公布“国五条”调控细则和价格调控目标的最后一天，继广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。　　新华社发（庄毅　摄）

　　北京“国五条”细则发布 非京籍购房政策未调整

　　从今天（3月31日）开始，二手房将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售5年以上惟一住房免征个税；进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理；京籍单身人士只能购买一套房；进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。昨日（30日）晚间，本市（北京市）发布“国五条”细则的本市落地政策，这份将被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。

　　深圳未细化征收20%个税

　　严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，依法严格开展房地产税收征管工作；在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

　　合肥已备案商品房3个月内不得涨价

　　明确2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。合肥市“国五条”细则未提及20%个税如何执行。

　　天津严查购房家庭住房套数

　　保持住房价格稳定，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度；根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率；能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查。

　　济南今年供地总量不低于过去5年均值

　　济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平；2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。

　　南京细则内容未提及征收20%个税

　　京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容中并未提及会征收20%的税。

　　青岛坚决抑制投资性购房需求

　　2013年新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。

　　这是3月30日在安徽马鞍山市拍摄的一处楼盘。3月31日是国务院规定各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度公布“国五条”调控细则和价格调控目标的最后一天，继广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。　新华社发（龙巍摄）

　　重庆报价过高不发预售许可

　　今年主城9区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征；停发第三套及以上住房贷款；继续执行房产税政策；对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证；引导楼面地价不超过当期房价的1/3；保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例将达到住房用地年度供应总量的70%以上。

　　广州非户籍居民限购一套房

　　2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

　　兰州公布新国五条细则:房价涨幅低于收入涨幅

　　3月31日，甘肃省兰州市公布了房价控制目标。其中主要内容为“2013年兰州市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增长幅度”。此前的2011年，兰州市首次公布当年房价控制目标为新建商品住房价格涨幅不超过9％。

　　据了解，甘肃省和兰州市有关落实“国五条”调控政策的实施细则并未同步出台，相关部门介绍实施细则正在制定当中。

　　“国五条”江苏细则将出炉 南通房产交易量激增

　　“国五条”落地大限将至，日前，从省住建厅传出消息，江苏省细则已经草拟完毕，但具体公布时间待定。受此影响，上周，南通房产市场交易量激增，特别是二手房的交易量成倍上升。

　　周五早上8点，市区房产交易大厦门口已经排起了长长的队伍。前来过户交易的市民普遍表示，要赶在细则出台前把房子给过户了。

　　厦门：房价格指数同比涨幅低于收入增长幅度

　　房价调控目标：厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

　　各方评论

　　国五条"地方大限"今至 专家：新政会致市场短期降温

　　据中国之声《新闻晚高峰》报道，依照国务院月初公布的楼市调控"国五条"细则，昨天是各地公布2013年房价控制目标的"大限"，同时，虽然"国五条"对于地方版细则何时落地没有给出时间表，但是社会普遍预期地方细则会在这两天密集落地。据统计，截至目前，仅有北京、上海、重庆、合肥、济南公布了地方细则和控制目标，大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标，但是没有公布具体的调控细则。

　　这是3月31日在海南琼海市万泉河畔拍摄的别墅。3月31日是国务院规定各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度公布“国五条”调控细则和价格调控目标的最后一天，继广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。　　新华社发（蒙钟德摄）

　　地方国五条细则体现谨慎思维

　　一个成熟的政府，在制定政策时，不仅要考虑应该做什么，还应该考虑能做到什么。不应该一味讨好民意，去做未必能做到的事。那样虽会迎来暂时的掌声，但事后却是失信于民，遭受更多骂声。京沪房价太高，这已是社会共识。但是，一方面是优越的社会环境和工作生活条件引来大量人员涌进，另一方面又是土地供应的紧缺，其房价能降得下来吗？近年的调控实践已经给出答案。其实，不仅是京沪，全国不少大城市的房价都难降。因为一个事实摆在那儿：我国城市化正处在快速发展阶段。不少人批评地方政府不愿降房价是因为房价捆绑着自身利益，这不无道理。

　　稳房价不是数字游戏

　　这不是一个简单的数字游戏，折射了各级党委、政府对楼市调控更大的决心。问题在于，在实际操作中，要严格执行，可不能玩数字游戏。

　　其实，明确房价控制目标，更重要的现实作用，是实现房价趋稳，给公众一个清晰的结果，让一度燥热的市场预期慢慢冷却下来。回想一下，“国五条”出台而各地细则尚未落地的这一个月间，在抢搭“末班车”的心理作用下，部分热点城市二手房交易市场掀起新一轮的集中网签、过户潮，房价亦有涨势抬头的迹象。不少人在政策“放空”之时入市，要么想赚一把“横财”，要么想捡一个“便宜”，在一定程度上扰乱了公众预期，使整个楼市出现了不稳定、不理性的波动。

　　楼市调控不要只看“临时疗效”

　　根本原因不在于楼市调控的方向、节奏，或某一调控环节的细则是“松”还是“严”，而在于与楼市相关的基础性制度中，存在着鼓励楼市非理性因素生成的驱动力。比如，过度依赖土地财政，致使土地的开发使用权过于集中，在这种情况下，土地的价格发现无法由市场完成，这最终体现到楼价的昂贵中；又如，楼市具有过强的货币反应，社会资金投资渠道的狭窄，又进一步增加了楼市对资金的吸引力，导致楼市价格往往受到流动性的哄抬；再如，地区发展的不平衡，造成了人力和资金的不均衡流动，也导致了一线城市和其他城市楼市的寒暑不一，热的更热，冷的更冷。

　　众说纷纭“国五条”

　　潘石屹：相当于一条微博。//@新浪房产：南京版国五条细则全文154个汉字。//@南京新浪乐居：南京2013房价控制目标出炉！南京市人民政府发文称：2013年全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　孟晓苏：一觉醒来我忽然想到，其实京五条也限制不了离婚潮。离婚时净身出户的一方是单身无房，京五条允许购房一套。复婚后转给对方再离婚又可购房一套！如此反复至无穷，多少套房都允许买。京五条如此粗糙竟也敢发布，赶紧再补上一条开征离婚税吧。

　　杨红旭：1.房价目标：基本稳定。严于2011年的不超过GDP增幅。当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小，故最易达标。2.二套房贷首付与利率皆可能提高，留有预案，房价不听话则棒落。3.所得税与北京口径一致，能核实原值的依规征20%。4.限购审核更加严厉，上海早就对本地单身限购一套了，比北京狠。

　　贾康：北京关于国五条细则出台，3月31日起禁止京籍单身人士购二套房；严格按个人转让住房所得20%征税，出售五年以上惟一住房免征个税。我的解读：1.离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2.五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3.如何核定“价差所得”似还需有细则。4.尽快出合理细则是政府责任。